民泊・Airbnb運用代行会社は、民泊の運用前から運用開始後にいたるまで非常に幅広いサービスを提供してくれています。民泊の運用には多種多様な作業が発生しますが、それらの作業全てを一手に請け負ってくれる代行会社は民泊ホストにとっても非常にありがたい存在です。ここでは、民泊・Airbnb運用代行会社が提供しているサービス内容を一覧でまとめました。「ここまでやってくれるのか！」と驚く方もいるかもしれません。もちろん代行会社によって提供サービスの範囲や内容には差異がありますので、全ての会社が下記全てのサービスを提供しているわけではありませんが、代行会社が提供しているサービスをまとめると、概ね以下の内容となっています。
運用前サポート
民泊・Airbnb運用代行会社の中には、「今、手持ちの物件があるが、賃貸に回すか民泊で運用するか迷っている」「不動産投資の一環として民泊に興味があるのだけど、手元に民泊運用が可能な物件がない」といった運用前の悩みからサポートしてくれる会社が存在しています。事前の準備が何もできていなくても、初期資金さえ用意できれば誰でも民泊運用を開始できるようになってきているのです。
民泊・転貸可能物件の紹介
民泊・転貸可能な物件の紹介サービスに特化した会社もあれば、運用代行会社がサービスの一部として不動産会社などと提携して提供しているケースがあります。昨今、民泊ではオーナーや管理会社の許可なく自身の賃貸物件を民泊として貸し出してしまい、オーナーや近隣住民などとトラブルになるケースが多発しています。
こうした問題を防ぐためには、オーナーや管理会社が民泊として部屋を貸し出すことを許可している、むしろ積極的にそうしたいと考えている物件を探すことが重要です。手持ちの物件がない場合は、こうした民泊・転貸可能な物件の紹介を受けることで、賃貸の初期費用さえあれば自分が物件のオーナーではなかったとしても民泊を始めることができます。
ただし、最近では民泊運用による貸借人の収益を見越し、民泊運用を許可する代わりに賃料を相場よりも高く設定している物件が増えてきています。物件を選ぶ際にはこのあたりも留意することをおすすめします。
収益シミュレーションの作成
これから民泊ホストになろうと検討している方が一番気になるのが、「民泊を運用したら、どのくらい収益が見込めるのか」という点だと思います。この算段を見誤ると、民泊運用をスタートしたはいいけれども赤字続きで全く利益が出ないという状態に陥ってしまいます。
実際に昨今では民泊ブームにより多くのホストが参入してきていますが、民泊への向き・不向きを深く考えずに物件を選択したり、運用ノウハウがないままAirbnbでの集客を始めたりしてしまい、結果として赤字になり、泣く泣く運用代行会社に相談に来るという方が増えてきています。
民泊は確かに一般的な不動産賃貸と比較して遥かに高い収益が見込めますが、もちろん必ず収益が出るというわけではありません。民泊に向いているエリアかどうかも重要ですし、部屋の価格設定やアメニティ、写真、Airbnb内での上位表示対策、ゲスト対応など様々な要因により最終的な稼働率、売上が決まります。さらに、最近では民泊の運用を始めるホストが増えたことで競争も激化していますので、より慎重な計画と質の高い運用が求められるようになってきています。
しかし、こうした要因をトータルに考えて収益が出るのかどうかを判断するのは素人にはほぼ不可能です。そこで活用できるのが、民泊・Airbnb運用代行会社が提供している「収益シミュレーション」の作成サービスです。これは、物件の住所と間取りなどを伝えるだけで、民泊運用した際にどの程度収益が見込めるのか、シミュレーションしてくれるというものです。サービス自体は無料で提供している代行会社が多いようです。
運用代行会社の立場としても、そもそも民泊運用に不向きな物件を担当してしまうと、リソースがかかる割には利益が出ず、結果としてクレーム対応に追われるという最悪のシナリオになってしまう可能性がありますので、できる限りそうした物件の運用代行は避けたいというのが本音です。そのため、この収益シミュレーションは、ホストの方が無駄に損をしないための事前のリスク回避となると同時に、代行会社にとっても必要な作業なのです。
収益シミュレーションの算出方法は代行会社によって異なりますので、複数の会社に収益シミュレーションを依頼したうえで、それらを比較しながら収益性を客観的に見極めるのもよいでしょう。
家具・家電購入・インテリア内装サポート
民泊運用の稼働率を上げるうえで鍵を握るのが、部屋のアメニティ充実度やインテリアといった要素です。民泊運用に欠かせないAirbnbをはじめとする集客サイトでは、自身の物件を掲載するページに部屋の写真とアメニティを登録する必要がありますが、この写真の「質」とアメニティの充実度は物件の予約率や稼働率を大きく左右するのです。
しかし、海外からやってくる訪日観光客はどのようなインテリアが好みで、どのような家電、アメニティを求めているのか、どのような点を気にするのか、といった点はよく分からないという方も多いのではないかと思います。民泊運用物件のインテリアや家具選びについては、写真映えする美しいインテリアのコーディネート能力に加えて、訪日外国人観光客の視点も求められます。
そこで頼りになるのが、家具や家電の購入、インテリア内装を代行してくれるサービスです。Airbnb・民泊運用代行会社の中には、海外からやってくるゲストの視点を取り入れ、ゲストのニーズに対応した的確な家具や家電、インテリアを、物件の個性や強みも活かしながら選択、購入、設置までを代行してくれる会社があります。代行費用は実費のケースが多く、物件の部屋数や広さにもよりますが、大体10万円～30万円以上で一通りの家具やアメニティを揃えてもらうことが可能です。
プロカメラマンによる写真撮影代行
家具や家電、アメニティを一通り揃えたら、次はお部屋の写真を撮影する必要があります。この写真は本当に重要で、写真の見栄え次第でクリック率や予約率は大きく変わります。しかし、部屋を広く綺麗に美しく移すためには、素人の写真技術では限界があります。そこで、Airbnb・民泊運用代行会社の多くが、サービスの一環でプロのカメラマンによる写真撮影代行サービスを提供しています。また、写真撮影代行に特化したサービスも存在しています。この写真は運用後の成果に直接的に関わってくるので、代行会社が写真撮影において手を抜くということはまずありません。民泊運用のプロの視点から見て最高の写真をとってもらうことができます。
また、プロカメラマンによる写真撮影にあたっては、Airbnb自体も自社でプロカメラマンによる撮影サービスを提供しています。こちらのサービスを利用することも可能です。
アカウント作成・ページ作成代行（複数言語対応）
部屋の家具・インテリア、写真が揃ったら、いよいよAirbnbをはじめとするバケーションレンタルサイトでアカウントを開設し、自身の物件ページ（リスティングページ）とホスト紹介ページを作成します。ゲストはこの物件ページとホストの紹介ページを見て予約するかどうかを決めますので、民泊運用にあたっては非常に重要なポイントとなります。
Airbnb・民泊運用代行会社では、このアカウント作成からページの作成までを代行してもらえます。ページの対応言語については、ほぼ全ての代行会社が少なくとも日本語・英語は対応していますが、それ以外にも訪日観光客が多い、中国語（簡体字）・中国語（繁体字）・韓国語・タイ語などに対応してくれる会社もあります。民泊の運用にあたっては、最低でも日・英・中の3つは揃えておきたいところです。
また、アカウント開設については、どのバケーションレンタルサイトまで対応しているか、という点も重要です。基本的に全ての代行会社がAirbnbの運用をメインにしていますが、中にはHome AwayやFlipkey、Roomorama、Wimduなど他のバケーションレンタルサイトのアカウント運用が対応可能な代行会社もありますし、最近では自在客、途家、大魚といった中国語圏のバケーションレンタルサイトの運用も対応してくれる会社があります。
Airbnbでは既に競争が激化していますが、日本を訪れる外国人の割合を考えれば、中国・台湾・香港のゲストをいかに呼び込めるかは稼働率を上げるうえで非常に重要です。そこで活躍するのが、これらの中国語圏のバケーションレンタルサイトなのです。ぜひこれらのアカウントまで対応可能な会社を選ぶことをおすすめします。
そして、アカウント開設にあたり一点注意しておきたいのが、誰のアカウントで物件を管理するか、という点です。ホストのアカウントで管理するのか、運用代行会社のアカウントで管理するのかが会社によって異なるためです。希望に応じてどちらでも対応可能な会社もありますが、運用代行会社のアカウントで管理する場合、運用の中身（ゲストへのメール対応状況など）を見せてもらえないケースがあるようですので、注意しましょう。
ハウスルール・マニュアル・観光ガイド作成（複数言語対応）
ゲスト宿泊中の快適な滞在をサポートしつつ、余計な問い合わせや近隣住民とのトラブルを回避する上でも必ず用意しておきたいのが、ハウスルールやマニュアル、観光ガイドといったツール類です。ルールについては、ゴミ出しや喫煙、騒音、チェックアウト時間に関するルールなどを細かく定め、ゲストに遵守してもらえるよう分かりやすく伝える必要があります。冊子を用意するのが一般的ですが、部屋にルール冊子だけを置いていてもゲストに見てもらえないケースが多いため、民泊・Airbnb運用代行会社の中には注意書きを壁やドアなどに貼り付け可能なラミネートを設置してくれるところもあります。また、近隣住民とのトラブルを防ぐためのゴミ出しルールなどについても代行会社によってノウハウが異なります。
こうしたツール類を充実させておくことで、ゲストの満足度を向上させつつ民泊運用に関わる不要なリスクを未然に回避することができるため、ぜひこれらのツールもしっかり用意してくれる会社を選ぶようにしましょう。
運用開始後のサポート
民泊の運用に必要なアカウントページの作成も完了したら、いよいよ運用のスタートです。ここからがAirbnb・民泊運用代行会社の腕の見せ所です。会社によって運用ノウハウやテクニックのレベルは大きく異なりますので、過去の実績なども踏まえて見極める必要があります。具体的に提供してもらえるサービスとしては下記が挙げられます。
リスティング上位対策
ゲストがAirbnbなどでエリアを指定して部屋を探しているときに、その検索結果で自身の物件をいかに上位に表示できるかは民泊運用で収益を上げるうえで最も重要なポイントの一つです。具体的なテクニックについては「Airbnbのリスティング上位表示を実現するSEOノウハウ10選」を参考にして頂ければと思いますが、この上位表示テクニックは、代行会社によって特に差が表れる部分でもあります。
Airbnbが公開している上位表示の原則に沿って基本的な対策だけをしてくれる会社もあれば、公開されていないアルゴリズムまで踏み込んで研究を重ね、独自のノウハウを身につけている会社もあります。このAirbnbのSEO対策については、どの会社もウェブサイト上にアピールポイントとして掲載しているケースが多いのですが、そのレベルや具体的な施策の質を確かめるためには、直接話を聞くことをおすすめします。
宿泊価格最適化
収益を最大化するうえで鍵を握るのが、この宿泊価格の最適化です。予約率を高めたければ、相場よりも価格を安く設定すれば問題ありませんが、それでは収益を最大化することができません。価格と予約率のバランス、そして市場の需給バランスを見ながら、収益の絶対値が最大化するように宿泊価格を細かく調整し、最適化していくことがとても重要なのです。
「もっと高い価格でも予約がとれたのに」「もっと安く設定すれば予約を埋められたのに」といった機会ロスを最大限に減らし、稼働率と価格を極限まで高めるためには、常に高い運用レベルで価格調整をし続ける必要があります。
民泊・Airbnb運用代行会社は非常に数多くの物件の運用を代行していますので、この市場の需給バランスを肌感覚で掴んでいます。また、代行会社の中には毎日価格を細かく調整してくれる会社もありますし、海外の価格自動最適化ツールなどを自ら導入している会社もあります。こうした細かい価格の調整を毎日ホスト自身が行うのは非常に難しいので、非常にありがたいサービスだと言えます。
宿泊スケジュール管理
ゲストの宿泊スケジュール管理は、売上最大化の視点からも大変重要です。物件の最低宿泊日数機能などを上手くコントロールしながら、できる限り穴の開く日をなくし、物件の稼働率を100％まで近づけていくためには、常に流動し、変化し続けるゲストの状況を的確に判断しながらスケジュールを管理していく必要があります。
また、これがAirbnb以外の複数サイトの管理ともなると、煩雑さは一気に高まります。Home Away、Flipkeyなど、Airbnbとスケジュール管理が共有できる機能が備わっているサイトの場合は問題ありませんが、それらの機能がない大魚など中国語圏のバケーションレンタルサイトを運用する場合、一方のサイト経由で予約が入ったら、もう一方のサイトではカレンダーを閉じるといった作業を細かく行っていかないと、ゲストの予約がダブルブッキングする自体が発生してしまいます。稼働率を高めるために「即時予約」ができる設定をしていると、これは大きなトラブルにつながりません。
しかし、Airbnb・民泊運用代行会社の中には、こうした複数のサイトのスケジュールを一括で統合管理できるツールを独自に開発・運用している会社がありますので、そうした会社に依頼することで、複数サイトの運用がとてもスムーズにできるようになります。
ゲストとのメールやりとり（複数言語対応）
民泊運用において必須なのが、ゲストとのメールのやり取りです。民泊においてはゲストのほとんどが海外からの観光客や出張客となりますので、英語や中国語などでの対応が求められます。外国語での対応が苦手という方はここが民泊運用をスタートする一つの大きなハードルになっていると思うのですが、民泊・Airbnb運用代行会社に依頼すれば、そうした心配は無用です。
また、代行会社の中にはゲスト対応においてよく使用するメール文例のテンプレートを販売しているところもありますので、代行会社を使わない方はそうしたテンプレートだけを購入して活用するのも一つの手です。
ゲスト宿泊時のサポート
民泊運用は、Airbnbなどのサイトでページを開設し、無事に予約が入ったらそれで終わりというわけではありません。実際にゲストが海外などからあなたの部屋に宿泊するのを楽しみにしてやってくるのです。ここでの対応は、その後のレビュー評価に直結しますので、長期的に民泊運用を成功させるためには非常に重要となります。
鍵の受け渡し・部屋説明
ゲストに対する鍵の受け渡しはポストなどを利用するケースが多いですが、なかには鍵の受け渡しを代行してくれる店舗を運営している会社などもあります。また、ゲスト到着時に部屋まで案内をし、説明を代行してくれるサービスなどもあります。スムーズにチェックインができるかどうかはゲストの物件に対する満足度を左右する最も大きな要素の一つでもありますので、最大限分かりやすく手間がかからない形でエスコートする必要があります。ゲストに対してより手厚いもてなしをしたい方は、これらのサービスを提供している会社を利用するのも一つの手です。
トラブル時現場出勤
万が一、ゲストの宿泊中にトラブルが発生した場合、現地に駆けつけてゲスト対応をしてくれる会社もあります。鍵を紛失した、家具を壊した、電気が切れた、水道が壊れた、などなど、民泊にトラブルはつきものです。また、近隣住民とゲストが揉めてトラブルになるケースなどもあります。Airbnb・民泊運用代行会社ではこうしたトラブルに対してもホストの代わりにしっかりと対応してくれるので安心です。
ゲスト宿泊後のサポート
ゲストがチェックアウトしたら、今度は次のゲストを迎えるための準備にとりかかります。また、自身の物件を選んで宿泊してくれたゲストに対するアフターフォローも忘れずに対応する必要があります。
清掃・クリーニング
民泊運用において必ず必要になるのが、ゲスト宿泊後の部屋の清掃作業です。部屋の清潔さはゲストが物件レビューにおいて最重要視しているポイントでもあり、髪の毛一つ落ちていない、ホテルと同じレベルの清掃品質で新しいゲストを迎えることが理想です。民泊・Airbnb運用代行会社では、Airbnb専門の清掃代行会社を手配し、予約スケジュールに合わせて清掃を行うよう管理してくれます。清掃費用には実費がかかるものの、ゲストのチェックアウト日時に合わせて自ら清掃の手配をするのはかなり手間がかかりますので、代行会社に任せてしまうのがおすすめです。もちろん、運用自体は自分でやっているという方は、清掃代行に特化したサービスを利用するのもよいでしょう。
日用品の補充
清掃に加えて、シャンプーやボディソープ、トイレットペーパーやティッシュなどの消耗品もしっかり補充しておく必要があります。民泊・Airbnb運用代行会社ではこうした日用品の補充・購入も代行してくれますので、清掃だけではなく常にアメニティも充実させておくことが可能です。
レビュー管理
Airbnbの検索結果における上位表示要因の一つでもあり、ゲストの予約率に直結するのが、物件に対するレビューです。宿泊後のゲストからいかに高いレビューを数多く獲得しているかでホストや物件に対する信用度は大きく代わり、ゲストも物件を予約する際にはこのレビューを必ずチェックしています。
よいレビューを得るためには、宿泊後のゲストに対していち早くよいレビューを返してあげるといった管理業務が必要となります。民泊・Airbnb運用代行会社ではこのレビュー管理も代行してもらえます。
運用報告レポート
上記のように一連の民泊運用を行った結果、最終的にどの程度の収益が出たのか。ホストの皆さんが一番気になるのはそこだと思います。民泊・Airbnb運用代行会社では、毎月の物件の稼働状況や収益などを、レポートとして提出してくれるのが一般的です。会社によっては直接訪問して運用結果を報告してくれるところもありますし、稼働率向上に向けた次の打ち手・改善策までしっかりと共有してくれるところもあります。
民泊運用で長期的に成果を出すためには、運用のPDCAサイクルを回し続けることが必要不可欠です。このサイクルがきちんと回っているかは、レポートの中身を見れば一目で分かります。運用結果の良し悪しに関わらず、しっかりと報告をしてくれる代行会社を選ぶようにしましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか？民泊・Airbnb運用代行会社を利用することで、非常に多岐に渡るサービスを受けられることがお分かりいただけると思います。ホストとして収益を最大化するためには、こうした代行会社を上手に活用することが一番の近道です。代行会社によってサービス内容や範囲には違いがありますので、自身の状況に合った会社を選ぶことをおすすめします。
おすすめの民泊関連ソリューション
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