2016.08.18民泊運用ノウハウ

【初心者必見！】ゼロからの民泊の始め方。民泊スタートアップガイド決定版

民泊に興味があるものの、何から始めたらよいか分からないという方に向けて、ゼロから民泊運用を開始するためのスタートアップノウハウをまとめました。民泊ホスト初心者の方は、ぜひこのガイドを参考にしてください。

目次

民泊物件探し

民泊運用を成功させる上で鍵を握るのが何といっても物件です。いくら優れた民泊運用ノウハウを有していても、運用する物件の条件が悪ければ民泊で利益を上げるのは難しいのが現状です。民泊運用の8割は物件で決まるといっても過言ではありません。民泊物件探しにおいては必ず下記の3点を抑えましょう。

  • 物件の立地
  • 物件の収容人数
  • 物件の設備

それぞれのポイントについて簡単に解説していきます。

物件の立地

まず何といっても一番大事なのが、物件の立地です。物件の立地条件は民泊の稼働率を大きく左右します。立地において特に重視したいポイントは、下記の3つです。

  • 人気の観光エリア・観光スポットからの近さ
  • 交通の便
  • 駅からの近さ

民泊物件の中でも特に稼働率が高いのは、東京・大阪・京都といった人気の観光エリアです。これらのエリアはホテルの稼働率も上限に達しておりビジネスホテルの宿泊価格なども高騰しているため、結果としてよりリーズナブルに大人数が宿泊できる民泊に観光客が流れ込んでいます。また、それらのエリアの中でも特に人気の観光スポットに近いエリアは、民泊物件の稼働率が非常に高くなっています。

特に、観光スポットが近い物件はリスティング（民泊サイト上の物件紹介ページ）のタイトルや紹介文の中にアピールポイントとしてスポット名を加えることもできるため、より集客力のアップにつながりますのでおすすめです。また、観光スポットからは少し離れていても、電車でのアクセスがよい物件などは十分に稼働が見込めます。また、最寄り駅からの近さなども大事なポイントになります。

物件の収容人数

民泊の利益を最大化する上でポイントになってくるのが物件の最大収容人数です。基本的には収容人数は多ければ多いほど利益は出しやすくなります。これは、既存のホテルや旅館などの宿泊施設は、大人数に対応した部屋タイプが限定されており、もし用意されていたとしてもスイートルームなどかなり高価格帯になってしまうという点が理由の一つとして挙げられます。

民泊の場合、例えば大きめの一軒家などであれば大人数でもリーズナブルに宿泊ができますので、予約を獲得しやすくなります。また、大人数の場合は一回あたりの単価も高くなりますので、利益が出しやすいのです。逆に、ワンルームの物件などはいかに立地がよくてもなかなか利益は出しづらいのが現状ですので、慎重に検討する必要があります。

物件の設備

立地、収容人数と同様に大事なのが、物件の設備です。ぜひ意識しておきたいポイントは下記の点です。特に築年数の古い物件の運用を検討している場合は注意しましょう。

  • エレベーターの有無（2階以上の物件の場合）
  • 洋式トイレ
  • バス・トイレ別

2階以上の物件は、エレベーターがある物件を選ぶようにしましょう。ゲストは重いスーツケースを引きずりながらやってきますので、エレベーターが用意されていなければ階段でそれらを持ち運ぶ必要があり、それだけでネガティブなレビューにつながってしまいます。

また、訪日外国人ゲストは和式のトイレを非常に嫌う傾向にあります。最近では少なくなっているものの、一部の古い宿泊施設では未だに和式のトイレも残っていることがありますので、それらの施設を利用して民泊運用をする場合、事前にトイレだけでもリノベーションしておくことをおすすめします。

さらに、訪日外国人が意外にも喜んでくれる物件は、バス・トイレが別となっている物件です。海外のホテルなどではバス・トイレが一緒になっているケースがほとんどですが、日本の一般的な住宅のようにバス・トイレが別になっていると、大人数で宿泊する場合でもスムーズにトイレを利用できるため、ゲストに喜ばれます。

番外編・利益が出やすい物件を選ぶコツ

物件を賃貸して民泊運用する場合、ゲストの宿泊による売上だけではなく賃料も考慮する必要があります。当然ながら、訪日外国人にも人気で交通の便も良いエリアは賃料相場も高いため、いくら高い稼働率が期待できたとしても、利益はあまり出ない可能性もあります。

そのような人気エリアの中で民泊向きの物件を選ぶコツは、ずばり「長期の住宅としては人気がない物件」を探すという点です。例えば、墓地が近い、パチンコ屋が目の前にある、ラブホテル街が近くにある、などの物件は通常の賃貸の借主が見つけづらいため、必然的に賃料も安くなっている傾向にあります。しかし、一時的に日本を訪れる外国人ゲストからしてみれば、これらの条件はさほど重要ではありませんので、稼働率には影響が出ません。また、こうした悪条件の物件は駅近にあることも多いため、特におすすめです。

民泊物件探しは専門サイトを活用しよう

いざ民泊を始めようと思っても、許認可の関係などで民泊可能な物件を探すのは非常に難しいのが現状です。そこで活用できるのが、民泊専門の物件紹介サイトです。Livhubでは民泊・転貸許可物件だけに特化したおすすめの紹介サイトをご紹介していますので、ぜひそれらのサイトを活用してみてください。

民泊リノベーション

民泊運用を開始する上でおすすめなのは、中古物件を購入し、民泊用にリノベーションして運用するという方法です。リノベーションをする場合は初期費用がかかるものの、一度中古物件を購入してしまえば賃貸よりも月額運用コストを下げられるため、利益を出しやすくなります。

また、和風モダンなインテリアや日本式の最新トイレなど、訪日ゲストのニーズを意識した物件づくりができるため、稼働率の向上も見込めます。「中古物件＋リノベーション」という手法は長期的に民泊運用の利益を最大化する上では大変おすすめの手法ですので、初期投資に余裕がある方はぜひ検討をおすすめします。

リノベーションについて詳しく情報取集したい方、おすすめのリノベーション業者を探したい方は下記記事を参考にしてください。

インテリア・家具・アメニティセットアップ

物件を入手したら、次にこだわりたいのがインテリアや家具、アメニティのセットアップです。民泊運用の稼働率を高める上で、Airbnbなどの民泊サイトに掲載する写真は大きな鍵を握ります。ゲストが思わず宿泊したくなるような写真を掲載するためには、訪日ゲストが魅力的に感じるインテリア作りをする必要があります。

最低限揃えておきたい家具・アメニティとしては、キッチン用具（食器類、冷蔵庫、電子レンジ、オーブントースター、電気ケトル等）、テレビ、ソファー、ベッド、エアコン、洗濯機、乾燥機、ハンガー、アイロン、ヘアドライヤー、必需品（ティッシュ、トイレットペーパー、電池、タオル、シーツ等）、インターネット（WIFI）など、一般住宅に通常備わっているものが挙げられます。特にゲストの満足度を大きく左右する水回り用品や寝具類、必需品、WIFIについてはしっかりと準備をしておくことをおすすめします。

これらに加えて、部屋を彩る小物類や植物などがあるとさらに写真映えするため効果的です。家具やアメニティ類は多くのゲストが入れ替わり立ち替わり利用しますので、決して高価なものを用意する必要はありません。量販店や通販などで耐久性やデザインに優れたリーズナブルなものを揃えましょう。

また、シャンプーやソープ類については商品を購入する際に一点だけ注意する必要があります。日本製の製品は日本語表記しかないものも多いのですが、それらの製品では訪日ゲストが見分けられませんので、英語で「Shampoo」「Body Wash」などとしっかり表記してあるものを選ぶか、専用のボトルを購入して英字表記をつけるなどの工夫をするようにしましょう。

民泊運用を始めるにあたって必要な家具・アメニティの一覧リストとおすすめの揃え方については「【初心者必見！】民泊に必要な家具・アメニティの一覧リスト」にまとめています。リストはダウンロードも可能なのでぜひ活用してください。

民泊WIFI

民泊運用に向けたアメニティの中でも最も必需品といっても過言ではないのが、ポータブルWIFIです。日本は海外の都市とは異なり街中で無料のWIFIを利用できる場所が非常に限られているため、訪日外国人のポータブルWIFIに対するニーズは非常に強くなっています。そのため、民泊を開始する際は必ずゲストが自由に持ち運べるWIFIをアメニティとして設置しておくことは日本の民泊ホストにとって必須の条件となってきています。

また、現在では「データ通信量制限なし」「契約期間の縛りなし」「保証システムつき」で複数人が同時接続できる民泊専用WIFIレンタルサービスが登場しており、一般的なポータブルWIFIより価格もリーズナブルになっていますので、ぜひそちらを利用されることをおすすめします。詳しくは「Airbnb・民泊運用に必須！おすすめのモバイルwi-fi」を参考にしてください。

民泊スマートロック

民泊WIFIと並び、最近になって普及が進んでいるのが民泊に活用できるスマートロックです。民泊においてはゲストに対する鍵の受け渡しが必要となりますが、スムーズなチェックインを実現するために有効活用できるのが、スマートロックなのです。

鍵の受け渡し方法としては主に「直接手渡しする」「郵便ポストを利用してキーボックスで受け渡しする」「鍵の受け渡しサービスを利用する」などの方法がありますが、まるまる貸切りの形式で民泊運用する場合は直接の手渡しは現実的ではありませんし、郵便ポストがオートロックの中にある物件の場合、ポストを利用して受け渡しもできません。また、最近では民泊ホスト向けの鍵の受け渡し代行サービスも登場していますが、サービス提供エリアは未だ都市部の一部に限定されている上、ゲストにそこまで鍵を取りに行ってもらう必要があるので、少し手間もかかります。

こうした問題を全て解決できるのがスマートロックです。スマートロックは既存の鍵を取り替える必要なく、そのまま装着することが可能で、セキュリティ面でも安心です。初期費用はかかるものの、鍵の受け渡し代行サービスなどよりはリーズナブルに導入できますのでおすすめです。詳しくは「Airbnb・民泊向けスマートロックのまとめ・比較」を参考にしてください。

部屋の写真撮影

一通り家具やインテリアを揃えたら、次はお部屋の写真撮影です。写真の質は予約率にダイレクトに影響しますので、多少費用をかけてでもプロのカメラマンに撮影してもらうことをおすすめします。

アクセスガイド・ハウスマニュアルの作成

民泊ホストとしてゲストの満足度を最大限に高め、クレームを最小限に抑える上で重要なのが、アクセスガイドとハウスマニュアルの作成です。アクセスガイドとは、最寄りの駅から物件までの道のりを分かりやすく示したガイドです。

民泊はホテルとは異なり物件に分かりやすい目印がないことも多いうえ、最近ではLCCなどを活用して来日し、深夜にやってくる訪日ゲストも多いので、分かりやすいアクセスガイドを用意しておくことは必須となります。チェックインまでをスムーズに行えるかはゲストの満足度を大きく左右するポイントですので、ぜひその点を意識しましょう。また、アクセスガイドに加えて物件周辺の観光スポット情報やおすすめの飲食店情報なども用意しておくと、ゲストからはとても感謝されます。

そして、チェックイン後のゲストの快適な滞在をサポートするのがハウスマニュアルです。家具や家電製品、リモコンの使い方から注意事項や禁止事項にいたるまで、ゲストが何一つ迷うことないよう、分かりやすいマニュアルを作成することが重要です。

また、喫煙ルールや深夜の騒音、ゴミ捨てルール、インターホン対応など、近隣住民とのトラブルを防ぐための情報もしっかり記載しておくことが重要です。必ずしもゲストが用意したマニュアルを読んでくれるとは限りませんので、必要に応じて壁やドアなどに貼り紙をして注意喚起するなどの手法もおすすめです。

これらのアクセスガイドやハウスマニュアルをしっかりと準備しておくことで、チェックイン時や滞在時のゲストからのやりとりを最小限に減らすことができ、民泊運用にかかる手間を減らしながらゲストの満足度を高めることができます。

アクセスガイド・ハウスマニュアルは多言語対応が重要

アクセスガイド・ハウスマニュアルは、当然ながら多言語での対応が必要です。日本語に加えて、英語・中国語は最低限用意しておきたいですが、必要に応じて韓国語やスペイン語など、その他の言語も用意しましょう。

自分自身でアクセスガイド・ハウスマニュアルを作成するのは難しいという方は、民泊専門の代行会社に依頼することもできますので、ぜひ活用しましょう。

民泊サイト登録・リスティングページの作成

家具やアメニティを一通り揃え、写真撮影も完了したら、いよいよ集客の準備に入ります。集客は民泊運用の鍵を握る最も重要な部分ですので、しっかりと準備をしましょう。

まずはAirbnbに登録しよう

物件の情報や写真を一通り揃えたら、まずは民泊サイト最大手のAirbnbに掲載しましょう。Airbnbは日本語対応していますし、手順に沿って進めていけば初心者でも迷うことなく物件を登録できるようになっています。

Airbnb以外のサイトも活用しよう

Airbnbは民泊サイトの中では最大の掲載物件数を誇り、ゲストの集客力も非常に高いのですが、掲載数が多いということは競合が多いということの裏返しでもあり、最近ではAirbnbだけに依存した集客では稼働率が担保できないケースが出てきます。常に高い稼働率を維持するためには、Airbnb以外の民泊サイトも活用した集客導線を用意することが必要です。

Airbnb以外の代表的な民泊サイトとしては、エクスペディアグループのHomeAwayやトリップアドバイザーグループのFlipkey、中国系サイトの自在客などが挙げられます。ただし、複数のサイトを活用する場合、ダブルブッキングを防止する対策などをしっかりと講じる必要がありますので、自分自身で手間をかけるのは難しいという方は民泊運用代行会社を活用しましょう。

なお、Livhubでは「民泊サイトの一覧」をまとめていますので、Airbnb以外に登録すべき民泊サイトについてはこちらを参考にしてください。

民泊仲介サイトへの民泊物件掲載をお考えの方へ

宿泊可能な民泊物件をお探しの方へ

民泊物件の宿泊予約を取りたい方は以下の民泊仲介サイト、メタサーチサイト（宿泊比較サイト）から検索・予約可能です。

民泊仲介サイトで予約する

メタサーチサイト（宿泊比較サイト）で予約する

政府公式の民泊制度運営システムについて

住宅宿泊事業の届出の際は原則として政府公式民泊制度ポータルサイト「minpaku」内の「民泊制度運営システム」で行う必要があります。各自治体の条例や「minpaku」を確認のうえ、登録してください。

民泊運用代行サービスの詳細を見る・依頼する

民泊清掃代行サービスの詳細を見る・依頼する

魅力的なリスティングページを作成しよう

民泊サイトに物件を登録する上で重要な点は、ただ情報を掲載するだけではなく、ゲストが予約をしたくなるようなページ作りを心がけるという点です。数多くの物件の中から自身の物件を選んでもらうためには、それ相応の努力が必要となります。魅力的なリスティングページを作成するコツについては「稼働率を劇的に上げるAirbnbリスティングページの作り方」にまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

民泊清掃代行会社の選定

自分自身で清掃をするのが難しい場合には、民泊清掃代行会社に清掃を依頼するのもおすすめです。民泊清掃会社の選定方法やおすすめの会社については下記にまとめていますので、ぜひ参考にしてくだざい。

民泊運用代行会社の選定

清掃だけではなく、民泊サイトへの登録からゲスト対応まで全てを民泊運用代行会社に任せてしまうことも可能です。この場合、運用代行手数料を支払う必要がありますが、プロの運用ノウハウにより稼働率向上に向けた様々な取り組みを行ってもらえるので、結果として自分自身で運用するよりも多くの利益を期待することもできます。民泊運用会社の選定方法やおすすめの会社については下記にまとめていますので、ぜひ参考にしてくだざい。

民泊運用開始

全ての準備が整えば、いよいよ民泊運用の開始です。民泊運用に必要な作業の一覧としては、下記が挙げられます。

  • ゲストからの予約問い合わせ対応
  • カレンダー・リスティングページの更新
  • ゲスト宿泊後の清掃・消耗品の補充
  • ゲストレビューの獲得
  • その他トラブル対応
  • 運用体制の見直し・改善

上記の中でも特に重要なのが、最後の運用体制の見直し・改善のサイクルをいかにしっかりと回していけるかという点です。稼働率が下がってきた場合は宿泊価格をこまめに調整する、ゲストからのレビューに基づいて物件のアメニティや設備を改善する、など、日々の運用業務においてしっかりと改善を積み重ねていくことが民泊運用を成功させる一番の近道となります。

民泊運用代行会社を利用する場合でも、代行会社に全てを任せきりにするのではなく、運用状況をこまめに報告してもらいながら、運用の中身をしっかりとチェックするように心がけましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか？民泊の運用を開始するまでの一通りの流れが理解できましたでしょうか。民泊運用にあっては本当に様々な作業が発生しますが、一度運用を軌道に乗せることができれば、安定的に利益を得ることができ、不動産投資の観点でも非常に魅力的な選択肢となります。ぜひこのスタートアップガイドを参考にしてください。

（Livhub 編集部）

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Livhub 編集部

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