転勤で不動産を売却しないまま新居に引っ越したり、相続で取得した不動産を空き家のまま所有している人の中には、有効活用できないか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
放置している空き家の有効活用の手段の1つに賃貸経営という方法があります。しかし、賃貸経営にはメリットだけでなくデメリットも伴うため、よく理解してから始めることが重要です。
この記事では、放置している空き家で賃貸経営する際のメリットとデメリット、始める際の手順について解説します。
1．空き家の賃貸経営のメリット
土地や建物などの不動産を所有している所有者には、毎年固定資産税や都市計画税などの税金が課されます。また、建物がマンションの場合、管理費や修繕積立金という維持管理の費用がかかります。
これらの税金や維持管理の費用は建物に住んでいる時だけ発生するものではありません。空き家として所有していても発生するものであるため、空き家を所有している人の中には、空き家をうまく有効活用して支払いに充てたいと考えている人も少なくないでしょう。
空き家の有効活用の手段として賃貸経営という選択肢があります。賃貸経営を行うことで安定した家賃収入が期待できますが、賃貸経営はリスクも伴うので賃貸経営を始める際はメリットとデメリットの双方をよく理解した上で始めることが重要です。
賃貸経営の主なメリットとして、以下の3つが挙げられます。
- 家賃収入が期待できる
- 初期投資が少ない
- 特定空き家の指定を回避することができる
まず、それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。
1-1．空き家活用による家賃収入が期待できる
空き家を賃貸住宅として運営すると、入居者の方から家賃収入を得ることができます。また、賃貸需要の多い地域であれば空室リスクを低く抑えられるため、長期的な収益を見込んだ不動産投資が可能になります。
1-2．空き家の損傷が少ない場合は、初期投資が少ない
空き家を解体してコインパーキング経営やコインランドリー経営、トランクルーム経営を始めるという選択肢もありますが、解体費用や設備費用といった初期投資が多くなってしまうデメリットがあります。
一方、賃貸経営では空き家の損傷が少ない場合はリフォーム費用が少額で済み、初期投資を抑えられるケースがあります。
1-3．特定空き家の指定を回避することができる
空き家対策法によって特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税が6倍になり、維持費がさらにかさむことになります。空き家で賃貸経営を始めた場合、特定空き家へ指定されてしまう事態を回避することが可能です。
また、固定資産税と都市計画税は、宅地だと優遇措置が適用されて税負担が軽減されるため、空き家を解体して更地にしてしまうより、空き家をそのまま有効活用した方が良いと言えます。
2．空き家の賃貸経営のデメリット
次に、空き家の賃貸経営のデメリットについてそれぞれ見ていきましょう。
2-1．入居者が付かない、空室リスクがある
賃貸経営をする際に気を付けたいのが、入居者がいない期間の空室リスクです。仮にリフォーム費用を金融機関のローンで行っていた場合でも入居者がいない期間は家賃収入が得られず、返済を自費で行わなければならない状況になることがあります。
そのため、空き家を賃貸物件として活用する場合は周辺の賃貸需要を見極めることが重要なポイントになります。放置している空き家で賃貸経営を始める際は、家賃収入の有無が極端になりやすいというデメリットに注意が必要です。
2-2．修繕費用が多くかかる場合がある
経年劣化や損傷が少ない空き家で賃貸経営を始める際は、少ない修繕費用で始めることも可能です。
しかし、築年数が経過して損傷の激しい空き家で賃貸経営を始める際は、劣化状況に合わせてリフォームやリノベーションを行うことで、多額の修繕費用がかかる可能性があります。
また、戸建住宅はマンションよりも修繕範囲が広いため、賃貸経営を始める前だけでなく、賃貸経営を始めてからも継続的なメンテナンスが必要になることも多く、長期的に修繕費が発生してしまう可能性があります。
修繕費用を多くかけても入居者が付かなかったり、修繕費用が多くかかることによって安定した賃貸経営が困難になる可能性もあるので注意しましょう。
2-3．賃貸中の不動産には居住できなくなる
空き家を所有している人の中には、いつか使用することを想定して売却せず放置している人もいると思います。
しかし、空き家で賃貸経営を始めると入居者の権利が重視されるようになるため、賃貸契約がある間は空き家の所有者が自由に不動産を使用できなくなります。
賃貸契約中は入居者に退去を申し出ることができないため、不動産を使用できる権利が制限されるという点にも注意しましょう。
3．空き家で賃貸経営を始める手順
前述したように、賃貸経営では周辺地域の賃貸需要やリフォームに必要な費用などが重要なポイントとなります。まずは周辺地域の人口推移や賃料相場などを調べたり、リフォームにかかる概算の価格を調査することが大切です。
その他、空き家で賃貸経営を始める際は、自分で管理を行うのか、不動産会社に管理を委託するのか決める必要があります。こちらもこれまで不動産の管理業務の経験が無い場合は、まずは不動産会社へ管理を委託することを検討してみましょう。
不動産会社に相談することで、修繕が必要なのかどうか、すぐに賃貸経営を始められるのかサポートしてもらうことも可能です。管理委託が可能なエリアにある不動産会社へ問い合わせると良いでしょう。
また、空き家を活用するのであれば、賃貸経営以外にもコインランドリー経営や太陽光発電、賃貸併用住宅など様々な活用方法が検討できます。所有する空き家にどの活用方法が適しているのか、実際に運用を開始する前に比較検討しておくことも重要です。
どのような活用方法が良いか迷った場合には「HOME4U」の土地活用サービスも利用を検討してみましょう。こちらのサービスでは最大7社まで土地活用の収益プランを比較可能なうえ、自分が選んだ企業以外から連絡がくることは一切ありません。
賃貸経営を一度はじめてしまうと、入居者が入居している間は通常の不動産に戻すことが出来なくなります。安易に運用を開始せず、事前に調査をしたり、他の活用方法と比較するなど慎重に検討することが大切です。
まとめ
空き家をそのまま放置していても、固定資産税や都市計画税などの税金や建物の劣化による修繕費用がかかります。
そのため、少しでも税負担や費用負担を軽減するために何らかの有効活用を検討している人も多いと思います。空き家の有効活用の手段として賃貸経営という選択肢がありますが、賃貸経営にはメリットだけでなくデメリットも伴うため、よく理解して上で始めることが重要です。
また、賃貸経営を始める際は不動産会社に相談する方も多いでしょう。不動産会社を選ぶ際は、担当者の対応が丁寧かどうか、賃貸経営を得意としているかどうかなどをよく検討して決めていきましょう。
※この記事は金融・投資メディア「HEDGE GUIDE」より転載された記事です。
【元記事】https://hedge.guide/feature/unused-property-management-merit-demerit.html
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