2020.07.18コラム

相続した土地の売却、早めに着手したほうがいい2つの理由とは？

相続によって土地を取得した方の中には、売却するのに手間がかかるという理由で土地をそのまま放置してしまっている方も少なくないのではないでしょうか。

しかし、土地を利用しないのであればそのまま所有していても固定資産税が課税されてしまいます。また、相続した土地をすぐに売却しないと、税制上で利用できた特例の対象外となる可能性が高いので注意が必要です。

この記事では、相続した土地の売却を早めにした方が良い理由と、売却時に利用できる相続財産譲渡の取得費の特例について解説します。

目次

  1. 相続した土地には固定資産税がかかる
  2. 相続財産譲渡の取得費の特例とは
    1. 相続財産譲渡の取得費の特例を受けるための条件
    2. 特例の期間内に土地の売却を進めるには
  3. 特例が適用できるかどうかは専門家に相談
  4. まとめ

1．相続した土地には固定資産税がかかる

相続で土地を取得した場合には、その土地の上に自宅を建てる方もいれば、土地を利用して資産運用を始める方もいます。しかし、特に利用する予定がないにもかかわらず、そのまま放置してしまった方も少なくないのではないでしょうか？

「建物は放置すると劣化が進行するものの、土地は劣化しないので問題ない」とも考えられますが、劣化しなくても固定資産税がかかります。特に建物の立っていない更地の場合には、固定資産税がより多くかかるケースがあるため注意が必要です。

特に土地を利用する予定がない場合には、固定資産税を少しでも減らすためにもなるべく早く売却することを検討してみましょう。

2．相続財産譲渡の取得費の特例とは

相続した土地をなるべく早く売却した方が良い理由は他にもあります。その理由の1つが「相続財産譲渡の取得費の特例」を利用できるということです。（*国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を参照）

相続財産譲渡の取得費の特例とは、相続した土地や建物といった不動産だけでなく、株式やゴルフ会員権といった財産を売却した場合に課せられる所得税を軽減できる仕組みです。

相続財産譲渡の取得費の特例を利用すれば、譲渡所得の計算式が以下のように変化します。

  • 通常の譲渡所得：売却価格－購入価格（取得費）
  • 特例を利用した譲渡所得：売却価格－購入価格（取得費）－支払った相続税の一部

特例を利用すれば税額を算出する際の譲渡所得から支払った相続税の一部を取得費として加算できるため、譲渡所得を抑えることができます。

しかし、相続財産譲渡の取得費と特例は、どんな条件でも利用できるわけではありません。特例を受けるための条件を事前に確認しておくことが重要です。

2-1．相続財産譲渡の取得費の特例を受けるための条件

特例を受けるための条件には以下の3つがあります。

  1. 取得した財産が相続や遺贈によって得たものであること
  2. 財産を取得した際に相続税が課されて納税していること
  3. 相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに譲渡していること

*国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を参照（2020年2月時点）

土地に対して相続財産譲渡の取得費の特例を利用したい場合には、その土地が相続や遺贈（遺言書で取得）で取得したものでないといけません。

また、相続や遺贈後に相続税を課税されていることが条件となるため、控除で相続税を納める必要がなかった場合には特例を受けることはできないので注意が必要です。

相続税の申告期限とは、被相続人が亡くなったのを知ってから10ヶ月後です。そのため、相続開始から「3年10ヶ月以内」に土地の譲渡が完了しなければなりません。

特例を利用した売却を検討している場合、間に合うように逆算しながら売却を進める必要があるでしょう。

2-2．特例の期間内に土地の売却を進めるには

特例の適応期間である「3年10か月以内」に売却するためには、計画性を持って売却の準備をしておく必要があります。売却時期が迫っていると売り急いでしまい、希望価格で売却できない可能性が高まってしまうためです。

土地を含む不動産の売却には、不動産会社に依頼してから数か月の期間を必要とすることがあります。まだ売却の予定が正確に決まっていない段階でも「価格査定を受けておく」「売却の手順を知っておく」という準備をしておくと良いでしょう。

3．特例が適用できるかどうかは専門家に相談

相続財産譲渡の取得費と特例を利用すれば、土地の売却によってかかる所得税を減額できることが分かりました。

しかし、この特例を利用するためには条件を満たしている必要があるため、相続財産譲渡の取得費の特例について事前に理解しておく必要があります。

もし、相続してから売却までの期間を勘違いして、利用できる期間を経過していた場合には特例を利用できません。そのため、確実に特例を利用するためにも、相続が専門の税理士や特例に詳しい不動産会社へ事前に相談した方が良いと言えるでしょう。

まとめ

相続によって土地を取得した方の中には、自宅の建設や駐車場・賃貸住宅として資産運用を始める方もいます。特にそのような予定がない場合、土地を売却して現金化する、そのまま土地の所有を続けるかのどちらかを選ぶことになります。

そのまま土地の所有を続けるのであれば、利用していない状態でも固定資産税がかかります。また、更地であれば宅地よりも固定資産税が高くなるため注意が必要です。

さらに、早く売却すれば、相続した土地を売却した際に生じる所得税を抑えることができる相続財産譲渡の取得費の特例を利用できる可能性があります。

しかし、この特例を利用できる条件は決まっているため、後でトラブルに発展するリスクを少しでも抑えるためにも、税理士や不動産会社といった専門家に相談することも検討しておきましょう。

※この記事は金融・投資メディア「HEDGE GUIDE」より転載された記事です。
【元記事】https://hedge.guide/feature/sale-early-inherited-property-acquisition-cost.html