旅行者をメインターゲットにした民泊経営は、コロナ禍による影響が大きい事業の一つです。そんな中、民泊物件をテレワーク対応にすることで、withコロナ期間の新たなニーズを取り込み、活路を見いだそうとする動きが広がっています。
ただし、既存の民泊物件をテレワーク対応にして運用する場合、思わぬ落とし穴があることもあります。転用前には、法規制への対応や転用にかかる費用なども考慮し、慎重に検討することが大切です。
本記事では、民泊物件をテレワーク対応にする際の注意点や手順について解説します。民泊物件のテレワーク対応を検討していた方はご参考下さい。
1．民泊物件をテレワーク対応にする際の注意点
民泊物件にテレワークニーズを取り込むには、複数の選択肢が考えられます。
比較的シンプルな方法としては、単純にテレワーク対応の長期滞在割引、デイユース割引などを設けることが検討できます。
他にも、テレワーク対応のウィークリーやマンスリーとして運営する方法、テレワーク対応の普通賃貸として貸し出す方法や、全面改装して時間貸しの貸会議室として運営する方法があります。
どの方法を採用するかを検討する際、既存の民泊が民泊事業法による届出をした民泊の場合は、法規制によって方法が限定されるので注意が必要です。
また、テレワーク対応によって、どれぐらいの費用がかかり、どれぐらいの収入が上がる可能性があるのか、をシミュレーションして戦略を練ることも大切です。
ニーズが不確実で収入の見込みがそれほどないのであれば、仕様変更は最低限に抑え、いつでも元に戻すことができるようなものを選択することも検討してみましょう。
2．民泊物件をテレワーク対応にする手順
民泊物件をテレワーク対応に転用する際、まずは法規制への対応をする必要があります。法規制への対応方法を検討したうえで、どのようなテレワーク対応にするか、仕様変更の方法を選択します。
選択した方法によってテレワーク対応にした場合の費用を見積もり、売上予想を立ててシミュレーションを行います。シミュレーションに問題がなければ、実際の仕様変更、仲介サイトへの登録を行っていく、という流れになります。
以下、それぞれ詳細を解説していきます。
2-1．法規制へ対応とテレワーク対応方法の選択
既存の民泊事業を旅館業法の許可を受けて行っている場合、旅館業法の申請時に厳しい法規制をクリアしているため、テレワーク対応にする場合の法規制への対応は多くありません。ただし、旅館業法での運営を継続する場合は、客室の一部で宿泊事業を継続させる必要があります。
一方、住宅宿泊事業法上の届出による民泊の場合、法規制によってテレワーク対応形式が限られてくるため、注意が必要です。
住宅宿泊事業法で宿泊させることを認められている住宅は、生活の本拠として使用するために必要な設備を備えていることのほか、「人の居住の用に供せられているもので、人を宿泊させるもの又は人を入居させるもの以外の事業の用に供されていないもの」であることが要件とされています。
すなわち、住宅宿泊事業法（民泊新法）の住宅で行う事業は、「人を宿泊させる事業」か「人を入居させる事業」のいずれかしか認められていません。会議室の時間貸し事業は、これらに該当せずNGと解されています。
そのため、住宅宿泊事業法の民泊でテレワークへの転用を検討するのであれば、廃業届を出し、民泊事業を一度終了させる必要があります。
また、建築基準法上の観点からも、第一種低層住宅専用地域では、集会場の用途の建築物は違法であり、不特定多数を集める貸会議室の運営は、違法と判断される可能性があります。これらの法的リスクに配慮し、慎重に検討することが重要です。
なお、特区民泊の場合は、各地方自治体の条例によって規定されていますので、条例の確認が必要になります。
このように届け出ている民泊の申請方法によって、制限されている内容も異なります。法規制に配慮したうえで、その枠内でテレワーク対応の方法選択を行っていくことが大切です。
2-2．テレワーク対応のシミュレーションと仕様変更
どのようなテレワーク対応をするのかある程度プランを絞ったら、仕様変更にかかる費用を見積もり、売上予想を立ててシミュレーションを行います。
テレワーク対応の長期滞在割引、デイユースプランを設ける場合は、ワーキングデスク・チェアの設置、Wi-fi環境の整備程度の仕様変更となるでしょう。
スペースに余裕があれば、寝具はそのままでも大きな支障はないと考えられますが、ワーキングスペースをある程度区切った方が、利用者もオンオフを切り替えられやすくなります。売上予想については、近隣ホテルの長期滞在割引プラン、デイユースプランなどを参考にするとよいでしょう。
他方、時間貸しの場合は、宿泊利用の範囲内でテレワーク対応をするほかに、貸会議室メインの運用をするケースも考えられます。貸会議室ニーズが高いと考えられるオフィス街に立地している物件のような場合です。
貸会議室メインにするならば、一時的に寝具を撤去して、ある程度の人数が集まっても密集・密接・密閉にならないように対策を講じると良いでしょう。各座席間で一定距離を確保したり、ブース形式にしたりする仕様が考えられます。
売上予想については、近隣の貸会議室プランのほか、レンタルスペース仲介サイトに登録されている貸会議室の金額を参考にしてみましょう。
2-3．仲介サイトへの登録・運営
テレワーク対応の方法によって、どのような仲介サイトへ登録するかが異なります。
宿泊プランにテレワーク対応を取り入れる場合は、Airbnbなどの今まで利用していたOTAサイトのリスティングに、「テレワーク対応」「リモートワーク対応」などの文言を入れて、長期滞在割引プラン、デイユース割引あり、などとする方法があります。
時間貸しをする場合は、スペイシーやスペースマーケットなどのレンタルスペース仲介サイトに登録します。貸会議室の集客から運営を一括代行している業者もあります。
テレワーク対応のマンスリーやウィークリーとして運用するなら、マンスリー・ウィークリーマンションの仲介サイトに登録しましょう。普通賃貸として運用するなら、賃貸のポータルサイトでテレワーク対応物件をまとめているケースもあるため、そのようなサイトに掲載させてもらえるよう不動産屋に依頼しましょう。
まとめ
今回は民泊物件をテレワーク対応にする際の注意点や手順について解説しました。
民泊物件をテレワーク対応にする場合、住宅宿泊事業法の民泊だと時間貸しの運営はできない問題があります。この場合、一度廃業をしてから転用することを検討する必要があります。
また、テレワークによる収益のシミュレーションは慎重に行い、テレワーク対応はメインの民泊事業の補助という位置づけから始めてみることも検討してみましょう。
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