サラリーマンの方は、民泊による所得が20万円以上の場合確定申告が必要となります。個人事業主・自営業の方も年間の所得が48万円以上の際は確定申告を行います。
所得は収入から経費を引いた金額を指し、10種類に分類されます。民泊による所得は何をどこまで経費として計上したら良いかわからない方も多いのではないでしょうか。
この記事では民泊の確定申告の概要や売上の所得区分、計上できる経費、申告の手順を解説していきます。
※記事内の税金・税率などは2021年3月時点の情報となります。最新の情報については、国税庁のウェブサイトをご確認のうえ、税理士などの専門家へのご相談もご検討ください。
1．民泊の確定申告とは
確定申告は、1月1日～12月31日までの所得を計算し、申告する制度です。
サラリーマンの場合、民泊運営による所得が20万円以上であれば確定申告が必要となり、自営業・個人事業主の方は年間の所得が所得税の基礎控除額である48万円を超える場合に確定申告を行います。
「所得」とは収入から経費を差し引いた金額を指し、不動産所得・事業所得など10種類に分類されます。
このうち不動産所得（主に不動産賃貸事業の所得）・事業所得（事業により発生する所得）・譲渡所得（不動産・株式などの資産を譲渡して生じた所得）・山林所得（山林伐採や譲渡による所得）は損益通算が可能です。
損益通算とは、それぞれの所得で生じた損失を一定の順序にしたがって、他の所得の金額から控除できる仕組みです。
1-1．民泊の売上所得区分
民泊の売上所得は10種のうち何に該当するのか見て行きましょう。
国税庁が2018年に発表した「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について」によると以下の通りになります。
- 雑所得：住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業を行うことによる所得（自宅を民泊としている場合を含む）
- 不動産所得：不動産賃貸業を営んでいる方が、契約期間の満了等による不動産の貸付け終了後、次の賃貸契約が締結されるまでの間、不動産を利用して一時的に住宅宿泊事業を行った場合に得る所得
- 事業所得：主に住宅宿泊事業による所得により生計を立てている
なお、国税庁の同資料で「一般的な不動産の貸付けとは異なるといえます。（中略）原則として雑所得に区分されると考えられます。」との記載があります。
このことから、原則的には民泊の収入は雑所得であり、規模が大きく事業としてみなされる場合は、事業所得となる可能性があります。
1-2．民泊運営で計上できる経費
民泊経営において計上できる経費は以下の通りとなります。
- 住宅宿泊仲介業者に支払う仲介手数料
- 住宅宿泊管理業者等に支払う管理費用や広告宣伝費
- 水道光熱費
- 通信費
- 非常用照明器具の購入及び設置費用
- 宿泊者用の日用品等購入費
- 住宅宿泊事業に利用している家屋の減価償却費
- 固定資産税
- 住宅宿泊事業用資金の借入金利子
※国税庁「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について」より引用
住宅宿泊仲介業者に支払う仲介手数料といった民泊経営のための費用は全額経費となりますが、水道光熱費や固定資産税など、業務・生活用部分の費用の両方が含まれているものは、住宅宿泊事業に関する部分（業務用部分）の金額のみ必要経費に算入することができます。
業務用部分の計算は、民泊に利用している部分の床面積の割合を元に算出します。例えば毎月の水道代が8000円、民泊の床面積が総床面積の50％の場合、経費として計上できる金額は4000円となります。
2．確定申告の概要と手順
確定申告の期間は、所得が生じた年度の翌年における2月16日～3月15日であり、土日祝日がある場合はそれぞれ翌日となります。
確定申告には白色申告と青色申告があり、白色申告は記帳がシンプルな「簡易簿記」で事前の届け出は必要ありません。一方で青色申告は事前に開業届と青色申告承認申請書を管轄の税務署に提出する必要がありますが、特別控除を受ける事が出来ます。
なお、青色申告の特別控除額は10万円・55万円・65万円の3段階があります。
記帳方法が簡易である場合は10万円控除となり、「複式簿記」で記帳し期限内に申告、損益計算書と貸借対照表を添付した時には55万円控除となります。
55万円控除と同じ要件でe-Taxで電子申告、または電子保存した時には65万円の控除となります。白色申告・青色申告共に、請求書、納品書、仕訳帳、現金出納帳等の保存義務があるので注意しましょう。
確定申告の流れは以下の通りになります。
- 1年間の収入や経費を記帳する
- 申告に必要な書類を準備する
- 申告書等の作成・提出
- 税金の納付や還付の手続
2-1．1年間の収入や経費を記帳する
1月1日～12月31日までの民泊運営における収入や経費を記帳します。白色申告と青色申告の10万円控除は簡易簿記、青色申告の55万円・65万円控除は複式簿記で記帳します。
請求書や領収書などを元に記帳を行っていきましょう。
2-2．申告に必要な書類を準備する
確定申告の必要書類を準備します。申告方法により必要書類が異なるため、それぞれ見て行きましょう。
確定申告の主な必要書類
- 確定申告書
- 印章
- 給与所得の源泉徴収票 ※サラリーマンの場合
- 民泊経営の収入金額及び必要経費が分かる書類
- 昨年確定申告をした方は昨年分の申告書等の控え
- マイナンバーカード（無い場合は通知カードやマイナンバーの記載のある住民票の写し等のうちいずれか1つと運転免許証やパスポートなど身分証明書が必要）
- 扶養している者や事業専従者がいる場合、その方のマイナンバーが分かるもの
控除関係
- 医療費控除の明細書、医療費通知（原本）
- 社会保険料（国民年金保険料）控除証明書（給与所得者が既に年末調整で控除を受けている場合は不要）
- 損害保険会社等が発行する支払額などの証明書
- 寄附した団体などから交付を受けた寄附金の受領証（ふるさと納税を利用している場合。確定申告を行う場合には、ワンストップ特例の適用を受けることができません）
- 住宅借入金等特別控除の計算明細書
- 連帯債務がある場合は、連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書
青色申告の場合
※55万円控除、65万円控除の場合
白色申告の場合
- 収支内訳書
なお、青色申告で55万円以上の控除を受けたい場合には記帳や申告が負担になります。会計ソフトを利用するか、税理士への依頼も検討してみると良いでしょう。
2-3．確定申告書・決算書などの作成・提出
国税庁のウェブサイトから確定申告書等作成コーナーを利用し、画面案内に沿って申告書、決算書・収支内訳書を作成することが可能です。
作成した申告書や決算書は下記3つの方法で提出が可能です。
- e-Taxにより送信
- 印刷して税務署に郵送
- 税務署に直接持参する
e-Taxを利用する際には事前準備が必要で、マイナンバーカードを使う方法とID・パスワードを発行する方法の2通りがあります。操作で不明な点がある時には、国税庁が設置したe-Tax・作成コーナーヘルプデスクに問い合わせてみましょう。
2-4．税金の納付や還付の手続き
納付する税金が生じた際には期限までに納付しましょう。QRコードを利用したコンビニでの納付やキャッシュレス決済も可能です。
税務署から納付書や納税通知書等のお知らせが送付されることはないため、必ず自身で確認、納付しましょう。税金の支払いが遅れた時には延滞税が課される可能性があります。
税金が還付される予定の方は確定申告書の「還付される税金の受取場所」欄に、申請者本人が取引している振込先の金融機関名、預貯金の種別及び口座番号を記載しましょう。おおむね1ヶ月から1ヶ月半程度で還付金が指定口座に振り込まれます。
3．まとめ
民泊による所得は基本的に雑所得となり、住宅宿泊仲介業者に支払う仲介手数料や水道光熱費、固定資産税などが経費に該当します。
申告方法には青色申告と白色申告があります。年間所得が多い方は青色申告により税金を一定額控除できますが、55万円・65万円控除は提出書類が多くなり記帳が煩雑になってしまいます。忙しい方は税理士への依頼を検討してみましょう。
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