不動産投資にも様々な形態のものがあり、実物不動産を所有するタイプの投資であるマンション投資や、ファンド型の不動産に投資するREITや不動産クラウドファンディングといった方法があります。
民泊投資は、これら不動産投資の種類の一種です。これから不動産投資による資産形成を検討している方の中には、民泊投資とその他の投資方法の特徴やリスクの違いについて、よくわからないという方も少なくないのではないでしょうか？
そこで本記事では民泊投資とその他の不動産投資の特徴を比べながら、民泊投資のリスクを解説します。
1．民泊投資の主な特徴
リスクを知る前に、まず民泊投資の主な特徴について解説します。
1-1．売上の変動幅が大きく、高い利益を得られる可能性がある
民泊投資では、部屋の稼働率が上がることによって売上を伸ばすことが出来る特徴があります。観光客数など観光市場の動向や、出張などのビジネス利用など、景気次第で大きく売上を伸ばすことができる可能性があります。
一方、マンション投資などの賃貸物件の投資は、賃貸契約を結んでいるために継続的な収入が見込め、毎月一定の賃料を受け取れるメリットがある反面、月ごとに売上の変動がなく、期待値以上に売上を伸ばすことが難しいデメリットがあります。
1-2．自分の裁量で大きく売上を伸ばせる
民泊物件は自分の運営の裁量次第で、物件を改良しながら売上を伸ばせる点も特徴的と言えます。効果的な広告出稿により稼働率を高めたり、サービスなどの付加価値をつけ、宿泊費のアップにより売上を伸ばすことが可能です。
民泊物件の場合。内装を観光客好みのものにする、飲食サービスなどの付加価値を付けるといった様々な施策次第で宿泊費を値上げすることも可能です。
需要と供給のバランスを見ながらになりますが、格安で購入した築古物件をリノベーションして、魅力的な物件にすれば売上を大きく伸ばすことも可能です。売上の大きさ、施設を改良して楽しめる点も、民泊運営の大きな特徴です。
2．マンション投資と比較した際の民泊投資のリスク
収益性の高さが民泊物件の大きな魅力であり、また自分のセンスや工夫次第で売上を伸ばすことが可能なことも民泊投資のメリットです。そんなメリットがある一方で、他の不動産投資と比較した場合、民泊投資にはどんなリスクがあるのでしょうか。
2-1．マンションの家賃収入よりも収入が変動しやすい
マンション投資の場合、毎月の家賃の金額が賃貸契約で決められているので、毎月の収入は固定で決まっており、収益予測のしやすい投資方法と言えます。
一方、民泊物件は高い収入を期待できますが、月ごとに宿泊客の数は変動し、収入の上下幅が大きい特徴があります。観光業などの市場や周辺環境の変化による影響も受けやすく、大きな利益が期待できる反面、収益が減少する可能性もある点には注意が必要です。
2-2．運用の手間や時間のコストがかかる
マンション物件の場合、毎月の管理は不動産管理会社に任せることができるため、清掃やその他の事務作業などを委託できます。一度賃貸契約を結んでしまえば退去や突発的なトラブルが発生しない限りは、オーナーの作業は非常に少ないと言えます。
しかし民泊物件の場合、情報サイトへの情報登録や更新、清掃業者への手配、集客が悪かった場合の対策の考案など様々な作業が発生します。作業は委託することも可能ですが、月ごとに変動する集客については常に考えておくことが重要です。
2-3．収益を期待できるエリアが狭い
また民泊物件は、収益を期待できるエリアがそれほど広くないこともリスクとなってきます。
マンション物件の場合、利用する人は居住目的であり、日本全国のさまざまな場所が運用対象となってきます。アクセスの良い立地では地方でも需要が多く、都会であれば広い範囲の場所でマンションの需要が見込めます。
しかし民泊物件の場合、宿泊する人は短期的な滞在目的となります。人を集める観光地やビジネス需要が期待できる企業などが近くにないと、なかなか利用者が現れずに経営が成り立ちにくいと予測されます。
居住用マンションと比較して運営できる立地が限られる点も、民泊投資のリスクの一つだといえます。
3．REIT投資と比較した際の民泊投資のリスク
次は民泊投資と不動産投資信託、REITと比較した時の民泊投資のリスクを考えます。どういったリスクが考えられるでしょうか。
3-1．運用の手間が大きくかかる
REITは証券市場に上場しており、購入した後に投資家が作業を行うことがありません。相場の変動で売買益を得ることもでき、所有している間は定期的に配当金を受け取ることが可能です。
比べて民泊物件は、集客サイトへの登録などの様々な事務作業、清掃業者の手配や管理その他の作業が必要です。運用に関する問い合わせ対応など、様々な作業が発生します。
民泊投資の作業に見合う収益は保証されておらず、REITと比べると収入を得るための作業の数が多いことはリスクと言えるでしょう。
3-2．現金化に時間がかかる
また資産を整理し、現金化したくなった時にも大きな差があります。
REITは証券市場で売買されているので、すぐに現金化できます。しかし、民泊物件の場合、売却して現金化するのであれば購入者を探さなければいけません。立地がよく現金化しやすい民泊物件でも、購入希望者の募集や金融機関との調整に早くとも一ヶ月程度は現金化に時間がかかります。
また、2020年2月に問題が顕在化したコロナウイルスの影響で外国人の観光客数が大きく減少したため、エリアや物件によっては売り先を見つけるまでにかなりの時間を要することも考えられます。現金化の時間がかかる点も、民泊物件のリスクの一つだと言えるでしょう。
4．不動産投資型クラウドファンディングと比較した際の民泊投資のリスク
不動産投資型クラウドファンディングとは、不動産を購入・運用するファンドに投資して、投資額に応じた一定の配当金を受け取ることができる投資手法です。実際に不動産を購入するわけではありませんが、間接的に少額で不動産投資が出来る投資手法となります。
不動産投資型クラウドファンディングと比較した場合の民泊のリスクには、どういったものが挙げられるでしょうか。
4-1．物件の運用にコストを要する
不動産投資型クラウドファンディングでは、不動産物件の運営は不動産会社が行なってくれるので、購入者が自分で運営のためのコストを支払う必要がありません。
一方で民泊物件の場合、運営に際しては登録サイトに支払う手数料、清掃業者への作業費用、広告費など様々なコストが発生します。大きな収益を期待できますが、運営時に支払うコストも高い点には注意が必要です。
4-2．初期費用としてまとまった資金を要する
民泊投資を始めたいと思った時、物件の所有や賃貸には多額の資金が必要となり、融資を受けることが難しい人や、資金が乏しい人は投資を始められません。
しかし、不動産投資型クラウドファンディングの中には、1万円から投資できるサイトもあります。不動産投資型クラウドファンディングであれば、自分の余剰資金の中から少額ずつ不動産投資をすることが検討出来る点は大きなメリットと言えるでしょう。
民泊投資を始める時には数千万円の不動産物件を購入することもあり、賃貸で物件を調達するにも、賃料の支払や備品の準備に数百万円程度の自己資金が必要です。投資金が大きくなることによって、民泊投資のリスクは比較して大きいと言えるでしょう。
4-3．物件購入や賃貸の必要がある
民泊投資を始めるためには、自分で物件を購入したり賃貸で用意したりする必要があります。資金的な面のコストだけではなく、始めるまでの時間的なコストも大きい投資手段です。
自分で一から物件を探して民泊投資を始めるのであれば、準備期間として数ヶ月～半年程度は見積もっておく必要があるでしょう。
不動産投資型クラウドファンディングは、自分で不動産物件を購入する必要がないため、これらの時間的なコストや手間を省くことが可能です。ただし、不動産を所有することで得られる減価償却や相続税控除などの税制上のメリットが受けられない点には留意しておきましょう。
【関連記事】クラウドファンディングで民泊投資、物件運用との違いや判断のポイントは？
まとめ
民泊物件の大きな特徴は、収益性や自由度の高さだと言えます。
一方で他の不動産投資と比べれば収入が変動しやすく、また始めるまでの資金的、時間的なハードルも高い投資方法となります。副業として始めるのであれば、比較的マンション投資や不動産投資型クラウドファンディングのハードルは低く、検討しやすいと言えます。
一方で、民泊投資はマンション投資やクラウドファンディング、REITと比較して大きな収益を上げられる可能性があります。民泊投資で高い収益の獲得を目指していくのであれば、リスクとリターンのバランスを取りながら、慎重に検討してみましょう。
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