田舎で土地を保有している人の中には、活用方法を迷っている人も多いのではないでしょうか。土地を放置してしまうと様々なトラブルを誘発してしまう可能性がありますが、その反面、上手く活用できれば収益を得られ、固定資産税の減額につながる可能性もあります。
しかし、土地の活用方法は周辺エリアの状況やニーズの調査が重要になります。土地に適した活用方法を選ばなければ、投資金が回収できない元本割れの可能性もあります。
そこで本記事では、田舎でも検討できる5つの土地活用事例や、田舎の土地を活用する際の注意点を解説していきます。田舎で土地活用を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
1．土地活用と並行して不動産査定を検討する
まず、土地活用を比較する前に、土地の不動産査定を受けておくことも検討してみましょう。売却の予定がない場合でも、「売却した場合どのくらいの値段が付くのか」ということを知っておくことで、活用手段を検討する際の目安となるためです。
土地活用には新たな設備投資のために金融機関のローンを組むケースもあります。想定通りの収益が上げられる保証はないため、売却した場合の価格とシミュレーションの収益を比較し、投資効果を検証するのは重要な作業と言えます。
不動産査定には、不動産一括査定サイトを利用することで効率的に複数の不動産会社へ査定依頼をすることが可能です。不動産一括査定サイトでは、一度物件情報や個人情報（連絡先など）を入力すれば、複数の不動産会社へ相談依頼ができます。
主な不動産一括査定サイト
| サイト名 | 運営会社 | 特徴 |
|---|---|---|
| リガイド（RE-Guide） | 株式会社ウェイブダッシュ | 2006年にサービスを開始。2020年で15年目を迎える。独自の審査で厳選した700社の優良不動産会社が掲載。収益物件情報を掲載する姉妹サイトを持ち、他サイトと比較して投資用不動産の売却に強みを持つ。 |
| HOME4U | 株式会社NTTデータ スマートソーシング | 全国1300社の不動産会社を厳選。HOME4Uでは査定依頼をする際に、大手企業と地域密着型企業の両方への依頼を推進。 |
| イエウール | 株式会社Speee | 全国1,600社が参加。「地方・地域密着」企業を多数掲載し、地域情報を交えたより詳細な情報から査定を追求。 |
【関連記事】民泊物件の売却、おすすめの不動産一括査定サイトは？厳選3社を比較
不動産一括査定サイトへの登録時には、備考欄に「土地活用した場合と比較したい」「まずは価格を知りたい」と相談内容を詳細に記載することも可能です。不動産会社への相談を並行して行いたい場合には利用してみましょう。
2．田舎でも検討できる土地活用5つの事例
次に、田舎でも検討できる土地活用事例として以下の5つを解説します。
- 借地
- アパート経営
- 駐車場経営
- 太陽光発電
- 高齢者施設
それぞれ詳しく解説していきます。
2-1．借地
借地とは自分の土地を第三者に貸し、地代をもらうことで収益を上げる土地活用です。土地を借りた人は自宅用の一戸建てを建築したり、倉庫などを建築したりと、その土地に建物を建築して活用するケースがあります。
土地所有者が建物を建築するわけではないため、借主とのトラブルを除き、大きな赤字になるリスクは非常に低いと言えます。ただ次項で解説する「アパート経営」などに比べると、収益性は低くなります。
また借地に住宅が建築されると、賃借人がいる限り借地契約を解除するのが困難になります。一定期間が過ぎれば土地を返還してもらえる「定期借地権」で契約しても、数十年は返還されません。借地を検討する際は、これらのデメリットをおさえておきましょう。
2-2．アパート経営
アパート経営は、土地にアパートを建築して、賃借人からもらう家賃で収益を上げる土地活用です。建築費用やローン・登記などの初期費用が必要となります。
アパート経営は、稼働率が高ければ収益性も高くなり、毎月定期収入が入ってくる点は大きなメリットと言えます。ただし、田舎だと賃貸需要が減少している可能性もあるため、事前のニーズ調査が需要と言えます。
検討しているエリアが「駅から近い」「比較的人口が多い」など、賃貸需要が高い土地でないとアパート経営のリスクは高くなります。周辺の家賃相場や人口動態などを検証し、慎重に検討しましょう。
2-3．駐車場経営
駐車場経営とは、月極駐車場やコインパーキングにすることで収益を上げる土地活用です。コインパーキングにする場合も業者が初期費用を負担するケースが多いため、立体式駐車場などにしなければ比較的少額の初期費用で検討することが可能です。
ただし、コインパーキングの場合は「契約期間は最低○年」など決まりがあるため、契約内容を事前に確認することが必要です。
2-4．太陽光発電
太陽光発電は土地に発電設備を取り付け、その電気を買い取ってもらうことで収益を上げる土地活用です。土地が広いほど大規模な設備を置けるため、田舎で広い土地を保有している人は、大きな収益を上げられる可能性があります。
また行政によっては補助金を出すこともあるため、「地名 太陽光発電 補助金」などで検索してみましょう。（高知市「令和2年度 高知市自家消費型新エネルギー導入促進事業費補助金について」を参照）
ただし、発電設備を用意する費用がかかり、自然災害で破損するリスクもあります。固定買取制度（FIT制度）の価格も下落傾向にあり、デメリットとリスクを加味した上で判断することが重要です。
2-5．高齢者施設
高齢者施設とは、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅を建築して、収益を上げる土地活用です。人口減少が進むエリアでも、高齢者の人口は多いエリアがあります。そのようなエリアは高齢者施設のニーズが多く、一定の収益を得られる可能性があります。
ただし高齢者施設は通常の賃貸住宅とは違い、介護を見越した設備・仕様が求められるため、建築費用が高くなります。またスタッフを雇うなどの手間もかかるため、ハイリスク・ハイリターンの投資方法と言えます。
3．田舎で土地活用するときの注意点
田舎で土地活用するときの注意点は以下の通りです。
- 整地の費用がかかることもある
- 土地の規制を確認しておく
- 需要の激減に要注意
それぞれ詳しく解説します。
3-1．整地の費用がかかることもある
田舎の土地の中には、長期間放置して木々が生い茂っている土地などもあります。そのような土地は伐採や伐根をしたり、土をならしたりと「整地」が必要です。
整地には1㎡辺り300円～600円ほどはかかるため、例えば500㎡の土地なら15万円~30万円の整地費用がかかります。土地の状況や業者によって金額は異なるため、整地が必要な土地であれば先に業者へ見積もり依頼することを検討しましょう。
3-2．土地の規制を確認しておく
土地によっては建物を建築できない場合もあります。例えば市街化調整区域は原則建物が建築できず、建築するなら開発許可が必要です。また保有している土地の地目が「農地」であれば、農地以外に転用する際は許可が必要です。
そのため土地活用を検討しているなら、その土地が市街化調整区域かどうかの確認や地目を確認しましょう。開発許可や転用許可が必要なら、自力でおこなうのは難しいため、その旨を含め関連業者への相談が必要です。
3-3．需要の激減に要注意
日本全体の人口は減少傾向にあります。東京都政策企画局の「2060 年までの東京の⼈⼝推計 」によると、転入者の多い東京都においても、2025年をピークに人口は減少していくと推定されています。
人口が減少すると賃貸ニーズや駐車場ニーズも減少するため、土地の活用方法によっては空室リスクなどにつながる恐れがあります。土地活用は運用期間が長期となるため、保有している土地のエリアで人口が今後どうなるかも加味し、判断することが重要です。
特に人口減少リスクが大きい田舎では、今後の人口減少と供給状況をしっかりと見極める必要があります。
3-4．複数の活用方法を比較して検証する
土地活用を検討する際は一つの活用方法だけにこだわらず、複数の活用方法を比較して慎重に検討することが大切です。どのような土地活用でも投資金や維持費が回収できないリスクがあり、このようなリスクは土地の特徴によって大きく差が出てくるためです。
前述したように、田舎は期待した活用手段の需要が無かったり、将来的に減少してしまう可能性が高いエリアと言えます。複数の活用手段のシミュレーションを比較し、慎重に検討しましょう。
HOME4U（土地活用）
複数の活用方法を比較する際は、「HOME4U」の利用を検討してみましょう。HOME4Uではマンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設など土地の活用方法を選択することで、最大7社からの収益最大化プランを比較することが可能です。
また、土地の利用規制についてもHOME4Uを通して無料で診断できるため、土地調査の手間を省くことが出来ます。「どのような活用手段があるのか知りたい」「複数の活用手段を比較したい」という場合には、利用してみましょう。
まとめ
田舎の土地には土地が広大であるケースもあり、整地が必要な土地もあります。そのため、都心の土地活用とは違った視点で活用方法を考えることが重要です。
土地活用はエリアに合った活用方法があるため、まずは本記事で紹介した土地活用の特徴を知っておくことが重要です。それぞれの活用方法や売却価格などと比較しながら、慎重に検討していきましょう。
※この記事は金融・投資メディア「HEDGE GUIDE」より転載された記事です。
【元記事】https://hedge.guide/feature/countryside-land-utilization-case-notes.html
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