不動産の価値は市場に合わせて流動的に変化するため、需要減少により高い資産性を保てないことがあります。田舎の土地で地価が下落傾向にあれば、その資産性について不安があるという方は多いでしょう。
それでは、田舎の土地が資産ではなく負債といえるほど所有しているだけでマイナスになってしまう可能性はあるのでしょうか。
この記事では、田舎の土地が負債になる可能性と、資産性を見分けるポイント、負債になる前に検討したい対策について解説します。
1．田舎の土地が負債になる可能性
人口減少社会を迎え、日本の土地は全国的に価格下落のリスクがあります。近年では、都市部（地方の中心部を含む）や観光地の地価が上がっている一方、田舎や郊外の地価の下落幅が広がっていて、二極化が進んでいる傾向があります。
田舎の土地の場合は過疎地域にあることも多く、資産価値が下がっていくリスクは相対的に高いといえます。
田舎の土地を購入して取得している場合、購入価格より下落していればその分損失が出ていることになります。放置して下落幅が広がれば、損失も膨らんでいきます。
それだけでなく、放置して収益を生まない土地は、時間の経過につれて固定資産税や維持コストも嵩んでいきます。土地の所有者には管理責任があるため、その土地が原因で第三者に何らかの被害が及ぶようなことがあれば、損害賠償請求を受ける可能性もあります。
このように、田舎の土地は、資産の下落による損失と土地を所有していることによって継続的にかかる費用やリスクとの、2つの側面から負債になりうる可能性があると言えます。
2．土地の資産性を見分けるポイント
田舎の土地が負債になりうるリスクはありますが、田舎の土地にも資産性のある土地は存在します。
それでは、そのような土地を見分けるポイントはどのようなところにあるのでしょうか。以下では、資産性が高い土地の一般的な見分け方について、整理して解説していきます。
2-1．立地がよいかどうか
立地については、利便性や観光地に近いなどのポイントが挙げられます。
利便性の高さは、交通アクセスという点では駅近であることも重要ですが、田舎の土地であれば、幹線道路に近いということが重要となる場合も少なくありません。
また、周辺に日常生活で必要な店舗・病院・役所・学校などがあるかどうかも大きなポイントです。田舎であっても、このような施設は比較的狭いエリアに集まっていることがあり、そのエリアから外れると利便性が低下して人口減少の原因となっていることがあります。
観光地に近い立地であることも、土地の資産性にはプラスに働きます。観光客が集まる地域であることから、収益を生む可能性が高くなります。
資産性を判断する上で、公示地価や固定資産税評価額などは参考材料になります。地価や評価額が堅調に推移している土地は高い資産性がある可能性があると言えるでしょう。
ただし、田舎の土地の場合は不動産取引自体が少なく、これらの価格が必ずしも実勢価格を反映しているとはいえない点には注意が必要です。
2-2．形状や広さが適当な土地かどうか
土地の形状も資産性に結び付きます。平面的な形状に問題がある、旗竿地、不整形地や極端に接道面が短い土地は活用の手段が制限されるため、同じエリアの整形地と比較して資産価値が低くなります。
立体的な形状も資産性に影響を及ぼします。敷地内に高低差があったり、周辺が擁壁になっていたりすると、家を建てる際の建築コストや維持コストが上がり、資産価値が落ちることになります。
加えて、土地の広さも重要です。その地域で一定の需要が見込める標準的な土地の大きさというのがあることがあります。田舎では、50坪以下の家はほとんどないという地域も少なくなく、そのような地域で極端に狭い土地は資産価値が低くなる傾向があります。
また、土地の広さは都市計画法における用途制限を受けて、再建築出来る建物の面積や高さに影響を与えます。土地が狭いと次の活用手段が限られてしまうことから、資産価値の低下を招くことがあります。
2-3．収益を生む可能性があるかどうか
資産性があるということは、土地の資産価格が落ちないかという側面だけではなく、収益を生む可能性があるかどうかという観点も重要です。
観光地の近くの土地であれば、観光に関係する店舗や駐車場などの需要があり、賃貸料収入を得られる可能性があります。広大で陽当たりの良い土地であれば、太陽光発電による売電収入を得られる可能性もあるでしょう。
このように、収益を生む可能性や実績があれば、資産性はあるといえるでしょう。ただし、収益性は景気や政策などの外的要因に左右されることもあるため、見極めには注意が必要です。
3．田舎の土地が負債になる前に検討したい対策
田舎の土地は資産性が低く、収益も生む可能性が低いと判断したら、負債になってしまう前に、対策を立てたいといえます。検討しうる対策としては、主に、次の3つの選択肢が考えられます。
- 土地の売却
- 土地の寄付
- 土地の放棄
以下で、それぞれの内容を確認していきましょう。
3-1．土地の売却
まず、最もスタンダードな方法は土地を売却することです。資産性が低い田舎の土地はなかなか売却しにくいこともありますが、工夫次第で売却できる可能性もあります。
例えば、1社の不動産会社だけでなく複数の不動産会社へ査定を依頼し、より販売力や提案力のある不動産会社を探すことも一つの方法です。
不動産会社によって売却を得意とする物件タイプやエリアが異なっていることも少なくありません。査定依頼の段階で複数の不動産会社へアプローチが出来る「不動産一括査定サイト」を利用することも検討してみましょう。不動産一括査定サイトでは、無料で複数社の査定が同時に受けられるうえ、田舎のエリアに対応している不動産へ効率的に依頼ができ、会社の対応力や特徴を比較することが可能です。
下記は主な不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは全国エリアに対応しており、積極的に悪徳業者の排除を行っている特徴を持っています。
主な不動産一括査定サービス
| サイト名 | 運営会社 | 特徴 |
|---|---|---|
| リガイド（RE-Guide） | 株式会社ウェイブダッシュ | 2006年にサービスを開始。2020年で15年目を迎える。独自の審査で厳選した700社の優良不動産会社が掲載。収益物件情報を掲載する姉妹サイトを持ち、他サイトと比較して投資用不動産の売却に強みを持つ。 |
| HOME4U | 株式会社NTTデータ スマートソーシング | 全国1300社の不動産会社を厳選。HOME4Uでは査定依頼をする際に、大手企業と地域密着型企業の両方への依頼を推進。 |
| イエウール | 株式会社Speee | 全国1,600社が参加。「地方・地域密着」企業を多数掲載し、地域情報を交えたより詳細な情報から査定を追求。 |
不動産会社へ売却を依頼してもなかなか売却が出来ないのであれば、建物のある土地の解体費用を売主負担にしたり、契約不適合責任を長期間に設定したりなど、買主有利の契約内容にするという手法も考えられます。
その他、自治体やNPO法人が運営する空き家・空き地バンク制度を利用するのもよいでしょう。売却活動への様々な支援制度を受けられる可能性があり、売却できる可能性が高まるでしょう。
3-2．土地の寄付
土地を寄附するという方法もあります。隣地の所有者であれば、地続きの自分の土地の資産価値が上がるメリットがあり、寄付を受けてもらえる可能性があります。
また、事業上で土地を必要としている法人であれば、寄付を受け付けてくれる可能性があります。通常、寄付を受けた側では税金がかかりますが、公益法人等ならば、相手先で税金がかからないケースもあるため、より可能性は高まるといえます。
自治体や国に寄付するという方法もありますが、公的利用が見込める場合や行政目的で使用する予定がある場合に該当しないと寄付を受け付けない方針であり、資産性の乏しい土地を寄付できる可能性はやや低いと言えるでしょう。
3-3．土地の放棄
法務省の見解において、土地の所有権の放棄は実務的には認められていません。
一方例外的に、相続人不存在による土地所有権の放棄は認められています。相続人全員が相続放棄をした場合、相続財産管理制度に沿って相続財産管理人を選任し、最終的に国庫に帰属させることができる可能性があります。
相続の際には、相続放棄によって負債になる可能性のある土地の放棄を検討してもよいでしょう。ただし、財務省は寄附を受ける不動産について要件を設けていることから、無条件に国庫に帰属させることができるとまでは言えないでしょう。
まとめ
土地には資産価値が下落するリスク、維持管理コストが発生するリスクがあります。
田舎の土地が負債になってしまう前に、本記事を参考にして、資産性を判断し、資産性が低いと分かった場合は、早めの対策を心がけていくとよいでしょう。
※この記事は金融・投資メディア「HEDGE GUIDE」より転載された記事です。
【元記事】https://hedge.guide/feature/countryside-land-debt-possibility-assets.html
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