民泊物件を売却して民泊の運営から手を引きたいと考えていても、売るならなるべく高い価格で売りたいと考えている方も少なくないのではないでしょうか。
しかし、民泊物件は通常の不動産売却とは異なり事業譲渡の側面があります。買い手も民泊物件を購入するメリットをできるだけ享受したいと考えるため、売却の戦略をしっかり立てておくことが大切です。
この記事では、民泊物件を高く売る方法とスムーズな売却に向けた手順と注意点について解説します。
1．民泊物件を高く売るコツ
民泊物件を高く売るコツは、大まかに民泊物件の価値を高く評価してもらう戦略と、買い手を見つける戦略とに分かれるといえます。
民泊物件の価値を高く評価してもらうためには、不動産としての価値と民泊事業としての無形資産の価値の2つの側面からアピールする方法があります。
買い手を見つけるための戦略は、仲介業者選びやどのような買い手をターゲットとするのかなどが重要となります。
1-1．民泊物件が持つ、不動産価値のアピール
まずは民泊物件の不動産価値の面について考えてみましょう。自己所有であれば、土地や建物の不動産売買市場における価値があります。具体的には、次のような点となります。
- ターミナルや空港に近い、あるいは駅から近いなどのアクセス、観光地に近いなどの立地
- 民泊向けの外装や内装その他の設備
アクセス面や立地面で他の物件より優れているのは、その民泊物件固有の不動産価値として差別化できるでしょう。
特に民泊物件は宿泊ニーズがある立地が選ばれていることも多く、ターミナル駅や空港など交通の利便性は、不動産としての大きなアピールポイントです。また、浅草、京都など有名観光地に近く、客室から観光スポットが見えるなども立地面の付加価値になります。
民泊向けにお洒落で見栄えの良い外装や内装にリノベーションをしているのなら、それも不動産価値としてアピールポイントになるでしょう。
住宅宿泊事業法や旅館業法に適合するように改造した設備も、買い手が引き続き民泊を行うときに利用できますので、物件に紐づいた不動産価値としてアピールできます。インテリアや家具なども、物件の価値の一つとしてアピールすると良いでしょう。
買い手は、民泊での運用に加えて、マンスリーマンションやスペース貸しでの運用ができそうかという面からも検討しています。物件の不動産価値が高ければ、それを生かして運用の幅を広げることができるため、高い売却価格がつきやすくなります。
1-2．民泊事業としての無形資産価値のアピール
民泊物件の無形資産価値は民泊事業としての価値です。仮に一時的に客足が落ちていたとしても、今までの民泊事業の実績や施設の看板に知名度があればその看板名で宿泊客を集められる可能性があります。
特に民泊業では、AirbnbやBooking.comの予約サイトのレビュー評価が、集客力に大きな影響を与えます。良いレビュー評価を持つ民泊施設であれば、無形資産価値としてアピールポイントになるでしょう。
過去の売上や営業利益の実績を財務諸表等で示すことも有効です。民泊物件の買い手は、購入価格に対する収益利回りを判断材料の一つにしています。過去の実績から、予想利回りを算出してアピールするとよいでしょう。
1-3．民泊物件の売却を依頼する、売買仲介業者の選び方
民泊物件を高く売るには、複数の売買仲介業者から自分の物件に合った業者を選ぶことも重要です。区分マンション・戸建て民泊物件であれば、売却依頼の選択肢は広いといえます。民泊関連の不動産業者やM&A仲介業者、同業他社のほかに、有力な選択肢としては、収益物件を取り扱っている不動産業者が考えられます。
民泊を収益物件として捉えると、不動産投資家向けに売却することになります。不動産投資では利回りが重視されるポイントの一つであるため、高い利回りを設定できればより良い条件で売却できる可能性があります。
2．民泊物件を売却する手順と注意点
民泊物件の買い手が見付かったら、いよいよ売却手続きとなります。売却の手順と、売り手側からみた売却についての注意点を説明します。
2-1．民泊物件を売却する手順
民泊物件を民泊事業として売却するのであれば、次のような手順で進められます。
- 募集開始から買い付けまで
- 買い付けから売買契約締結まで
- 決済と物件引渡し
- 買い手側の民泊業開業サポートと契約の引継ぎ
まず、民泊物件の買い手を募集するために仲介業者に依頼します。買い手候補が買い付けの検討にあたり、住宅宿泊事業法の届出や旅館業法の許可について必要な事前調査をおこなうことも多いでしょう。その場合、売り手側は適宜や資料提供などの協力を行います。
買い手から買い付けの申し込みがあった段階では、まだ正式に売買の合意がなされているわけではなく、売買契約の締結に向けて条件交渉を進めていくことになります。
価格面だけでなく、民泊業に関連する有形、無形の資産の引き継ぎをどうするのか、などについて、条件を詰めていきます。お互いに合意がまとまったら、売買契約書の締結となります。
一定の準備期間を経て、買い手が売買代金を決済し、物件の引渡しとなります。引渡しまでに、売り手側は合意に基づいて各種資産の処分や引継ぎの準備を行います。買い手側も、開業準備を行います。
物件の引渡し後も買い手側がすぐに開業できるとは限りません。特に、旅館業の簡易宿所の許可などは手間や時間がかかります。この間、売り手側も適宜必要なサポートを行います。
運営委託業者や宿泊仲介業者などとの契約の引継ぎがあれば、引渡し後に作業を行うこともあるでしょう。
2-2．民泊物件を売却する際の注意点
民泊物件の売却は、民泊業の事業としての譲渡という側面が大きく、通常の不動産売却とは異なります。
住宅宿泊業法による民泊であれば届出が必要であり、旅館業法による簡易宿所であれば許可が必要です。買い付け前であっても、必要な資料の提供や手続きの説明などには丁寧に対応するようにしましょう。
価格交渉や引継ぎ条件の交渉では、買い手側は事業の収益性について厳しい評価をしてくる可能性もあります。自分の民泊物件の強みを訴えて、粘り強く交渉する姿勢が大切です。
また、買い手が事業を引き続き行うという場合には、事業に関連する有形、無形の資産につき、契約の引継ぎがスムーズになされるよう、適宜サポートを行う配慮も求められるといえます。
まとめ
民泊物件を高く売るには、物件の不動産価値と事業としての無形資産価値を上手にアピールすることが重要です。買い手の間口をなるべく広げ、自分の物件に合った売却仲介業者を選ぶようにしましょう。
売却手続きでは、不動産の譲渡手続き以外に、届出や許可申請にかかる説明や協力、個別契約の引継ぎへの配慮も求められるといえます。
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