2016.11.05コラム

民泊投資で成功する！3つの投資手法から自分に合ったスタイルを選ぼう

最近、投資家の間では新たな不動産投資のスタイルとして「民泊投資」が非常に注目を集めています。日本人投資家に限らず、中国や台湾など海外の不動産投資家も日本の民泊市場には熱視線を送っており、既に大阪や東京など民泊の人気エリアでは、外国人投資家による民泊用施設を建てるための土地やビル購入などが水面下で進んでいます。

しかし、一言で「民泊投資」と言っても実際にはその投資パターンには様々なバリエーションが存在しています。ここでは、代表的な「民泊投資」の形態を分類し、それぞれの特徴について簡単にご紹介していきます。

一般的に、「民泊投資」というと自らが民泊ホストになって部屋を貸し出すというイメージをされる方が多いかもしれませんが、大きく分けると民泊投資の方法は下記3つに分けられます。

  1. オーナー＆ホスト型
  2. オーナー＆転貸型
  3. 賃貸ホスト型

それぞれの特徴やメリット・デメリットなどについて解説していきます。

1. オーナー＆ホスト型（ハイリスク・ハイリターン）

1つ目のパターンは、自らが物件オーナーとなり、かつ民泊ホストとして運用するという方法です。この場合、既に物件を保有している方はその物件を、まだ持っていない方は新たに中古物件を購入し、リノベーションして民泊用の宿泊施設にする方法が人気です。（※民泊リノベについてはこちらを参照）

オーナーと民泊ホストを両方とも自分でやる一番のメリットは、民泊ゲストの予約による売上が全て自分の手元に入ってくるという点です。そのため、高稼働率で民泊運用することさえできれば、物件の購入費用やリノベーション費用といった初期投資も比較的すぐに回収することができます。

その反面、民泊物件の稼働率は競合物件など周辺エリアの状況や、季節、為替など様々な要因によって左右されますので、毎月の売上は変動することになります。場合によってはほとんど予約が入らない可能性もあります。まさにハイリスク・ハイリターン型の投資と言えます。

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2. オーナー＆転貸型（ミドルリスク・ミドルリターン）

2つ目のパターンは、自ら物件のオーナーとなるものの、物件自体は民泊ホストをやりたい個人や法人などに転貸許可物件として貸し出すという方法です。最近では部屋を借りて民泊ホストをやりたい個人や事業主が増えているため、転貸許可物件は一般的な賃貸物件よりも高い家賃でも借り手がつくケースが多くあります。

特に東京や大阪など民泊の稼働率が高いエリアの物件は非常に人気があり、とても借り手がつきやすい状況ですので、通常よりも家賃を2～3割上げて物件を貸し出しているオーナーもいます。

このパターンの場合は、毎月の収入はあくまで固定の家賃となり、さらに一般賃貸よりも高額な賃料収入を期待できますが、逆に稼働率の高低に関わらず収入は一定以上増えないというデメリットもあります。

稼働率の変動による収益リスクを民泊ホストに移転する形になるため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資だと言えるでしょう。

3. 賃貸ホスト型（ローリスク・ローリターン）

最後のパターンは、自ら物件のオーナーとなるのではなく、オーナーから転貸許可物件を借りて、民泊ホストとして運用するというケースです。このケースの場合、自分自身で物件を購入する必要などはないため、初期投資のリスクは比較的小さいのですが、毎月の賃料を支払う必要があるため、利益の取り幅はどうしても少なくなってしまいます。

場合によっては、ほとんど予約が入らずに売上が賃料を下回り、赤字となってしまうリスクもありますので注意が必要です。まさにローリスク、ローリターン型の投資だと言えます。

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（Livhub 編集部）