新型コロナウイルス感染症の拡大により、観光客が激減し民泊を廃業する方が増えています。ローンが残っている民泊を廃業する場合、スムーズに売却するためにはどのような手順で行えば良いのでしょうか？
ローンがある物件には、ローンを組んでいる金融機関により「抵当権」という家を差し押さえる権利が設定されているため、「売却によりローンを完済し、抵当権を抹消できるか」が一つのポイントとなります。
この記事では、廃業の手続き方法とローンのある民泊物件の売却の流れ、注意点を解説していきます。
1．民泊物件の売却前に廃業手続きを行う
民泊を売却する際、まずは廃業の手続きを行いましょう。
住宅宿泊事業法（民泊新法）、旅館業法（簡易宿所営業）、国家戦略特別区域法（特区民泊）のいずれかの法律に則った手続きで廃業を届け出た後、業者を頼んでいる場合は解約の連絡を行う流れになります。
それぞれの手順を詳しく見て行きましょう。
1-1．廃業の手続きを行う
廃業手続きは民泊を届け出た法律によって異なります。
住宅宿泊事業法（民泊新法）
住宅宿泊事業法（民泊新法）で届出を行った場合は「民泊制度ポータルサイト」内で廃業の申請を行います。自治体の窓口へ提出、郵送による届け出も可能ですが、双方の手間になるためポータルサイトを利用する事が推奨されています。
なお、宿泊者名簿は作成日から原則3年間保存する事が義務付けられていますので、廃業後も保存しましょう。
旅館業法（簡易宿所営業）
旅館業法（簡易宿所営業）の許可を受けた場合は自治体や保健所に届出を行い、国家戦略特別区域法（特区民泊）の認定を受けた場合は、廃業後10日以内に廃止の届出書を施設の所在地を管轄する都道府県知事（自治体）に提出します。
1-2．運営に関わっていた業者に連絡を取る
清掃や管理等、業務の一部を委託していた場合には、廃業した旨を業者に報告し、解約の手続きを行います。Airbnbのような仲介サービスに宿泊者募集の掲載をしていたのであれば、こちらも削除しましょう。
2．ローンのある民泊物件の売却手順
ローンのある民泊物件の売却手順は以下の通りになります。
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- ローンの残債と査定額を比較する
- アンダーローンの場合、仲介による売却を行う
- オーバーローンの場合は、リスケジュールを検討する
- リスケジュールが難しい場合には任意売却を検討する
2-1．複数の不動産会社に査定を依頼する
物件を売却するにあたって、まずは複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社だけに査定依頼をすると、査定額が適正なものなのか判断が難しくなるためです。
不動産一括査定サイトを利用するなど、複数社の不動産会社へ効率的に依頼をかけ、複数社の査定価格や査定根拠を比較することも検討してみましょう。
主な不動産一括査定サイト
| サイト名 | 運営会社 | 特徴 |
|---|---|---|
| リガイド（RE-Guide） | 株式会社ウェイブダッシュ | 2006年にサービスを開始。2020年で15年目を迎える。独自の審査で厳選した700社の優良不動産会社が掲載。収益物件情報を掲載する姉妹サイトを持ち、他サイトと比較して投資用不動産の売却に強みを持つ。 |
| HOME4U | 株式会社NTTデータ スマートソーシング | 全国1300社の不動産会社を厳選。HOME4Uでは査定依頼をする際に、大手企業と地域密着型企業の両方への依頼を推進。 |
| イエウール | 株式会社Speee | 全国1,600社が参加。「地方・地域密着」企業を多数掲載し、地域情報を交えたより詳細な情報から査定を追求。 |
【関連記事】民泊物件の売却、おすすめの不動産一括査定サイトは？厳選3社を比較
また、民泊物件の売却経験が豊富な会社を見つけることも重要です。査定書が届いた後は、不動産会社の査定額を見比べ、市場でのおおよその物件の売却価格を把握しておきましょう。
2-2．ローンの残債と査定額を比較する
民泊物件の査定額が出た時点で、物件のローン残債と売却価格を比較します。ローンの残債は金融機関から送られてくる返済予定表で金額を把握しましょう。返済予定表が見つからない際には金融機関に尋ねてみましょう。
民泊物件の価格とローンの残債を比較し、民泊物件の売却価格がローンの残債を下回っていると、オーバーローンの状態であることになります。
- オーバーローン：ローンの残債＞物件の売却価格
- アンダーローン：ローンの残債＜物件の売却価格
アンダーローン状態の場合は、売却金額でローンを完済できるため、仲介により売却を行います。
一方、オーバーローン状態のケースでは売却後もローンが残ってしまいます。仲介により売却を行うと、民泊の宿泊料が入らない状況でローンの残債を支払わなくてはいけません。
オーバーローン状態で、ローン返済が苦しいと予測されるときには、まずはローンの返済期間を長くする、毎月の返済金額の減らすといった「リスケジュール」を金融機関と相談しましょう。
リスケジュールが難しい場合には、「任意売却」という方法により売却を行う事で、後の負担を減らせる可能性があります。
2-3．アンダーローンの場合、仲介による売却を行う
アンダーローンの際には、査定を依頼した業者の中から適正な査定額を見積もってくれた業者を選び、実際に物件を訪問してもらう「訪問査定」により、物件の細かな状況を加味した査定額を算出してもらいましょう。
その後は購入希望者を探す売却活動を経て、売買契約を結び、引き渡しという流れになります。
2-4．オーバーローンの場合、リスケジュールを検討する
オーバーローン状態で返済が困難な場合にはまずは金融機関と相談し、リスケジュールにより返済条件の変更を相談しましょう。ローンの返済期間を延ばし毎月の返済額を減らす、ボーナス時期の返済割合を大きくするといった返済計画を検討して貰える可能性があります。
リスケジュールが厳しい場合には任意売却を検討する流れになりますが、任意売却はローンを滞納した後に売却を行います。
ローンを滞納して3ヶ月程度で信用情報機関に事故として記録される可能性があります。この場合、新しくローンを組む事やクレジットカードを作る事が出来なくなります。
可能であればリスケジュールで返済した方がその後の生活で制約が少なくなります。まずは金融機関へ早期に相談し、どのような手段が検討できるのか確認してみましょう。
2-5．リスケジュールが難しい場合には任意売却を検討する
オーバーローン状態でローンの返済が厳しい状況では、任意売却により負担を減らせる可能性があります。
任意売却とは、ローンを契約している金融機関に物件を差し押さえる権利である「抵当権」を外してもらうことを条件に、物件の売却可否や売却価格の承諾を得て売却する方法です。
ローンの残債は金融機関と話し合い返済していくことになりますが、債務者の収入状況や生活状況を十分考慮した上で、返済計画が検討されます。
任意売却を行うと、当初の借入金から圧縮された金額で返済期間を長く設定するパターンが多いため、通常の売却より返済条件が緩やかになる傾向があります。
3．賃貸物件やテレワーク用オフィスに転用するという選択肢も
民泊物件は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、廃業の届出が増加しています。
一方で、テレワーク用のオフィスとして個室を賃貸するサービスが増加しています。また賃貸需要が見込めるエリアでは、賃貸物件に転用する事例もあります。
ローンの残っている物件であっても、転用することで損失を減らせたり、収益をプラスに転換できることがあります。別の事業に転用して新たな需要が獲得出来ないか、再度検討してみましょう。
【関連記事】民泊物件をレンタルスペース（時間貸し）に転用するには？転用の注意点も
【関連記事】民泊物件を賃貸物件に転用する方法は？必要な手続きや注意点も
まとめ
民泊を売却する際、まずは廃業の手続きを行います。廃業手続きは民泊を届け出た法律によって異なるため、それぞれの届け出先の手順に合わせて申請しましょう。
ローンのある民泊物件の売却では、アンダーローン状態とオーバーローン状態でその後の流れが異なります。ローンの残債と売却価格を比較することが重要です。
民泊物件の査定を不動産会社に依頼する際は、複数社の査定結果を比較し、民泊に強い不動産会社を選ぶことも大切です。高値売却が難しい場合は、賃貸物件やテレワーク用物件に転用するといった選択肢も並行して検討してみましょう。
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