自宅を民泊として提供する「ホームステイ型民泊」は、旅行者と交流したい方や気軽に低リスクで民泊を始めたい方に適した運営方法です。
ホームステイ型民泊を行う際には、住宅宿泊事業法（民泊新法）で届出を行い、受理された場合は自治体から標識が送付されます。
この記事では、自宅で民泊を行う方法と手続きを解説していきます。
1．ホームステイ型民泊とは
民泊には家主が居住する状態でサービスを提供する「家主居住型」と、家主がいない状態で民泊を行う「家主不在型」の2種類がありますが、ホームステイ型民泊は家主居住型となります。
ホームステイ型民泊の長所は自宅を利用するため新たに物件を購入する必要が無い点で、民泊運営の中でも初期費用が安く、比較的低リスクで始められる特徴があります。
その他のメリットとしては旅行者と交流が出来る、気軽に民泊を始められるといった点がありますが、収益性は低いというデメリットがあります。
旅行者や外国人と話すのが好き、旅行者に地域の良さを伝えたいという方は向いていますが、本格的に事業として民泊を始めたい方や不特定多数の人が家に泊まるのに抵抗を感じる方には不向きでしょう。
2．自宅で民泊を行う方法と手続き
自宅で民泊を行うためには、住宅宿泊事業法（民泊新法）で届出を行います。
旅館業法上の許可や国家戦略特区法（特区民泊）の認定を受ける事でも民泊を始める事はできますが、民泊新法の届出は上記2つの方法より制約が少なく、手続きの難易度も低くなっています。
民泊新法で届出を行う理由と届出準備・方法をお伝えしていきます。
2-1．住宅宿泊事業法（民泊新法）で届出を行う
民泊を始めるためには旅館業法の許可、国家戦略特区法（特区民泊）の認定、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出のいずれかを行う必要がありますが、ホームステイ型民泊の場合は民泊新法での届出が適しています。
住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出による民泊運営は営業日数が年間180日以内と定められていますが、日数制限の無い旅館業法の許可や国家戦略特区法（特区民泊）の認定より設備管理の面で制約が少なくなっています。
例えば、非常用照明等の安全確保の措置義務・消防用設備等の設置は、旅館業法・特区民泊では必須となりますが、民泊新法では「家主同居型であり宿泊室の面積が小さい場合は不要」とされています。
また、一部の自治体では、小中学校等の周囲・住居専用と定められた地域では家主不在型の民泊は営業日数が180日より更に少なくなってしまいますが、家主同居型には該当しません。
民泊新法は2018年に施行されましたが、背景には無許可で民泊事業を行う「ヤミ民泊」の増加がありました。宿泊料金をとってサービスを提供する場合には上記3つの方法いずれかで許認可や届出を行う必要があり、無許可の「ヤミ民泊」は罰則の対象となります。
ホームステイ型民泊を始めたい方は、必ず届出を提出し民泊運営を行いましょう。
2-2．民泊の届出準備
民泊新法の届出は、民泊サービスを開始する日の前日までに所定の届出書を、都道府県知事（保健所を設置する市また特別区においては市長または特別区長）に提出します。
届出を行う前に、以下の事項に当てはまる事を確認しておきましょう。
- 「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」のすべての設備がある
- 届出者が賃借人・転借人の場合は、オーナーに住宅宿泊事業を目的とした転貸を許可されている
- 集合住宅で住宅宿泊事業を営もうとする場合には、管理規約において住宅宿泊事業が禁止されていない
- 規約で禁止されていない場合でも、管理組合において禁止の方針がない
- 一戸建ての住宅・長屋・共同住宅・寄宿舎のいずれかに該当する
- 「現在、人の生活の本拠として使用されている家屋」「入居者の募集が行われている家屋」「随時所有者、賃借人または転借人の居住用である家屋」のいずれかに該当する
- 管轄の消防署で「消防法令適合通知書」を入手した
特にマンションやアパート等の集合住宅では、管理規約で禁止されていない事に加え管理組合に禁止の方針が無い事を確認する必要があります。
後のトラブルを防ぐためにも管理組合に問い合わせておきましょう。消防署で入手できる「消防法令適合通知書」は届出の際に添付する書類として必要となります。
民泊新法では、住宅宿泊事業を営む「住宅宿泊事業者」、住宅宿泊事業者から委託を受けて住宅宿泊管理業務を営む「住宅宿泊管理業者」、住宅宿泊業者と宿泊客をマッチングするサービスを提供する「住宅宿泊仲介業者」のいずれか3つの事業者として届出を行います。
今回はホームステイ型民泊となるため、住宅宿泊事業者として届出を行います。
民泊制度運営システムというオンラインシステムを利用して届け出る方法がありますが、システムによる届出書の作成が困難な場合は、自治体で設置されている窓口で配布する書類を利用し、郵送により届出を行うことも可能です。
ただし郵送に対応していない自治体もあるので、該当する自治体へ確認をしておくと良いでしょう。
オンラインシステムを活用する場合は、国土交通省が運営する「民泊制度ポータルサイト」のシステムの操作手順書・よくある質問等を参考に手続きを行いましょう。
2-3．民泊の届出方法
以下が届出書に記載する項目と注意点、補足情報となります。
- 商号、名称又は氏名、住所
- 【法人】役員の氏名
- 【未成年】法定代理人の氏名、住所（法定代理人が法人の場合は、商号又は名称、住所、役員の氏名）
- 住宅の所在地（建物・アパート名及び部屋番号も記載します。）
- 営業所又は事務所を設ける場合は、その名称、所在地（委託をする場合は、住宅宿泊管理業者の商号、名称又は氏名、登録年月日、登録番号、管理受託契約の内容
管理受託契約にあたって、住宅宿泊管理業者から住宅宿泊事業者に交付される書面に記載されている事項を届け出る必要があります。） - 【個人】生年月日、性別
- 【法人】役員の生年月日、性別
- 未成年の場合は、法定代理人の生年月日、性別（法定代理人が法人の場合は、役員の生年月日、性別）
- 【法人】法人番号
- 住宅宿泊管理業者の場合は、登録年月日、登録番号
- 連絡先
- 住宅の不動産番号（「登記情報提供サービス（https://www1.touki.or.jp/）」で調べる事が出来ます。地番と家屋番号により不動産が特定できる場合においては、不動産番号の記載を省略できます。）
- 住宅宿泊事業法施行規則第2条に掲げる家屋の別「現在、人の生活の本拠として使用されている家屋」「入居者の募集が行われている家屋」「随時所有者、賃借人または転借人の居住用である家屋」のいずれか
- 一戸建ての住宅、長屋、共同住宅又は寄宿舎の別
- 住宅の規模（「居室の面積」は宿泊者が占有する面積を指し、台所、浴室、便所、洗面所、廊下等は含みません。「宿泊室の面積」は就寝するために使用する部屋の面積で、押入れや床の間は含みません。「宿泊者の使用に供する部分の面積」は、宿泊者が使用する部分の面積で、台所、浴室、便所、洗面所、押入れや床の間、廊下を含む宿泊室を除いた面積です。共有部分も含みます。）
- 住宅に人を宿泊させる間不在とならない場合は、その旨。届出住宅に人を宿泊させる間、住宅宿泊事業者が居住しており、民泊新法上で「不在」とならず、届出住宅内に居住していることが必要です。
- 賃借人の場合は、賃貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾している旨
- 転借人の場合は、賃貸人と転貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾している旨（「賃借人」と「転借人」は親族の場合も同様です。）
- 区分所有の建物の場合、管理規約に禁止する旨の定めがないこと（管理規約に住宅宿泊事業について定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がない旨。住宅宿泊事業と明記されている場合に加え、宿泊事業を表した（「宿泊料を受けて人を宿泊させる」といった）事業を禁止する場合も「禁止」とみなされます。）
※国土交通省「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて」を参照し、筆者作成
届出書に加え、前述した消防法令適合通知書の他に住宅の登記事項証明書、賃借人・転借人の場合賃貸人が承諾したことを証明する書類、区分所有の建物の場合規約の写し、住宅の図面等の添付書類が必要となります。
なお住宅宿泊事業の廃止を命じられ3年以内の方や心身の不調により住宅宿泊事業を的確に遂行することができない方、破産手続開始の決定を受けた方等は住宅宿泊事業を行う事が出来ません。
2-4．届出後の流れ
郵送で届け出た場合書類は返送されませんが、不明点がある場合担当から連絡が来ることがあります。手元に届出書類のコピーを残しておきましょう。
自治体が届け出内容を確認し、問題がない場合は書類を受理した上で届出番号を発行します。その後、自治体から標識が送付されます。
民泊を開始する際には、届出番号が記載された標識を見やすい場所に掲示しましょう。以上の流れで正式に民泊運営をスタートする事ができます。
届出書類の内容と民泊事業の状況が合致しているかを確認するため、自治体の職員が定期的に立入検査を行います。検査の際には、届け出た宿泊事業者が立会います。
まとめ
ホームステイ型民泊は収益性よりも旅行者との交流を重視した運営となります。「とりあえず始めてみたい」「旅行者と交流するのが好き」という方は、届出を行い、民泊運営をスタートしましょう。
届出は主にオンラインで行いますが、自治体によっては郵送での申請も可能です。自治体ごとに対応が異なりますので、まずは自治体の窓口に相談し、手続きを行っていきましょう。
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