民泊投資を行うには、管理にどれぐらいの手間や時間がかかるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。
副業で続けていくには、本業との時間の調整を図る必要があり、業者に委託する場合でもオーナー負担との費用対効果を検証する必要があります。
そこで本記事では、民泊投資で副業を行う際の管理に必要な手間や時間について、事例をもとに3つのパターンに分けて解説していきます。
1．民泊投資を副業として行うケースとは
住宅宿泊事業法による民泊は、家主居住型と家主不在型があり、5部屋以下の家主居住型の場合、自主管理が可能です。それ以外のケースでは、住宅宿泊管理業者に管理業務を委託する必要があります。
民泊投資のすべての業務を自主運営するには、住宅宿泊事業法では、宿泊者滞在時の家主居住が条件になります。副業として行う場合には、スケジュール調整が負担になると考えられます。
一方、家主不在型であれば、何らかの形で住宅宿泊管理業務を業者に委託する必要が生じてきます。
また、旅館業法の簡易宿所を副業として運営する場合には、住宅宿泊管理業務の委託は法的には不要です。ただし、180日の営業日制限がないこともあり、副業としてすべての業務を自主運営するのは困難であると言えます。
いずれのケースでも、運営・管理業務のうち、どの部分を委託するかによって必要な手間と時間が異なってきます。
2．それぞれのケース事例で管理にかかる手間と時間
住宅宿泊事業法、旅館業法いずれの民泊を運営する際にも、運営業務は大きく下記の3つに分かれます。
- 宿泊者等への対応業務
- 清掃・衛生業務
- 収支管理・報告業務
このうちのどの業務を業者に委託するか、あるいはオーナーが行うか、によって手間と時間が違ってくるといえます。
なお、施設そのものの維持管理業務はオーナーが行うことになりますが、主には何か問題が起きたときの対応となり、日常的に手間や時間が割かれるものではありません。
以下では、すべての業務を自主運営する場合、宿泊者等への対応業務のみ委託する場合、運営業務をすべて委託する場合、に分けてかかる手間と時間について説明します。
2-1．すべての業務を自主運営する場合
宿泊者等への対応業務、清掃・衛生業務、収支管理・報告業務、のすべてを自主運営するとなると、それぞれ、次のような業務をオーナーがすべて行うことになります。
宿泊者等への対応業務
宿泊者を集客するには、宿泊予約の仲介サイトに登録し、そのリスティングページを管理する必要があります。立ち上げ時に作成するだけでなく、定期的に更新したり、レビュー対応を行ったりすることになります。
当日の宿泊者があれば、宿泊者への鍵の受け渡しと、宿泊者の本人確認・チェックイン業務が必ず発生します。チェックイン前には、施設へのアクセスやチェックイン方法などについての問い合わせがある可能性もあります。
その他、宿泊予定者とのメッセージによる対応業務や、宿泊者滞在時の電話対応、クレーム対応などの業務があります。
これらの業務をオーナーがすべて行うには、少なくとも、宿泊者滞在時は待機している必要があります。鍵の受け渡しやチェックイン業務は、必ずしも常駐している必要はありませんが、すぐに対応できるような態勢を整えておく必要があります。
清掃・衛生業務
客室の設備や備品などの清掃業務は、定期的に必要になります。宿泊者があれば、清掃に加え、ベッドのシーツやカバーなどの洗濯が必要になります。ゴミがあれば、その回収や処理も行います。
トイレットペーパーやティッシュ、シャンプー、ボディーソープなどの備品の補充も定期的に必要になってきます。これらの業務は宿泊者のチェックアウト後に数時間程度かけて行うことになります。
収支管理・報告業務
民泊投資の収益が出ているかどうか、定期的に収支管理を行う必要があります。通常は、月ごとにその月の収支を計算し、宿泊料の調整などの運営戦略の見直しを行います。1年に1回、決算をおこなって税務署に申告する必要もあります。
住宅宿泊事業法の民泊では2カ月ごとに、宿泊日数・宿泊者数などを都道府県知事へ報告することも必要になります。
民泊事業全体の規模によりますが、これらの作業は数時間かければ対応可能であるケースが多いでしょう。決算は税理士など専門家のアドバイスを受けながら、数日～数週間かけて行います。
2-2．宿泊者等への対応業務のみ委託する場合
宿泊者等への対応業務のみ業者に委託する場合、費用は、総売上の8～10％程度がおおよその相場になります。業者によっては、宿泊者等への対応業務のうち、リスティングページの管理、メッセージ対応のみ委託する、もう少し安いプランを設けていることもあります。
オーナーにとっては、宿泊者等への対応業務をすべて委託すれば負担は減り、宿泊者の滞在時に待機しなくてもよいため、長時間拘束されることはなくなります。
日常的な業務としては、宿泊者がいない日中の時間帯に清掃・衛生業務のみ行えばよく、収支管理・報告業務は、休日などの空いた時間に行いやすくなるでしょう。
2-3．運営業務をすべて委託する場合
運営業務をすべて業者に委託する場合、費用は、総売上の20％程度で清掃費を別途徴収する業者が多く、清掃費は1回につき1万円程度の単価制がおおその相場になります。
ただし、収支管理・報告業務のうち、都道府県知事への報告業務や宿泊料の調整は、運営業務のセットに含まれていることもありますが、月々の収支をチェックして決算や税務申告を行うのは、最低限オーナーがやるべき業務となります。
民泊投資事業のオーナーとしての経営判断の基礎となる部分ですので、利益が出ているか、赤字ならその原因は何か、などをチェックして、今後の経営につなげるようにしましょう。
まとめ
すべての業務を自主運営する場合は、宿泊者等への対応業務、清掃・衛生業務、収支管理・報告業務、のすべてをオーナーが行うことになり、副業として行うのはかなりの負担といえます。
最も時間を割かれるのが、宿泊者滞在時の待機が必要となる対応業務です。宿泊者等への対応業務のみ業者に委託すれば、日中数時間の清掃・衛生業務のみの手間で済むでしょう。
すべての業務を業者に委託するとしても、収支管理業務は、経営判断につながる業務であり、最低限オーナーが行う必要のある業務と言えます。民泊で副業を検討するのであれば、これらの業務が対応可能であるかどうか、慎重に検討してみましょう。
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