現在保有している物件がある方や、今後副業として不動産投資を検討している方の中には、民泊投資に興味がある方もいるでしょう。しかし、民泊投資は賃貸経営とは異なる点が多いため、始めるときは注意が必要です。
そこで本記事では、副業で民泊投資を始めるメリット・デメリット、およびリスクや注意点などを解説してきます。民泊投資を検討している方は参考にしてください。
1．副業で民泊投資を始めるメリット
本記事で取り上げる副業で民泊投資を始める主なメリットは以下4つの点です。
- 収益が大きくなる可能性がある
- 立地や設備仕様が悪くても活用できる
- 空き家を保有していれば資産活用できる
- 用途変更も簡単
それぞれ詳しく解説していきます。
1-1．収益が大きくなる可能性がある
1つ目のメリットは、民泊投資の方が賃貸経営よりも収益が大きくなる可能性がある点です。民泊は賃料収入ではなく宿泊費が収入となり、日割りした収入は民泊の方が大きくなる可能性があります。
たとえば家賃9万円の賃貸マンションの場合、日割り（30日）した賃料は約3,000円です。一方、民泊投資した場合の1泊の宿泊料は3,000円以上に設定できるケースが少なくありません。稼働率を高く保つことで、大きな収益になる可能性があります。
1-2．立地や設備仕様が悪くても活用できる
2つ目のメリットは、民泊物件は一時的に宿泊するだけであり、そこに住むわけではないため、物件の立地と設備仕様が悪くても活用できる可能性があります。
たとえば、駅から遠い北向き住戸の1階で、お風呂の追い炊きがないなど水回り設備のグレードが低い物件の場合、この物件を賃貸に出しても相場より高い賃料が得られない可能性が高いと言えます。また、空室率も高い可能性があります。
しかし、駅からは遠いものの観光地から近い立地やオフィス街に近い立地であれば、旅行を目的とした宿泊者からの需要や出張を目的として会社員の需要を得られる可能性があります。
1-3．空き家を保有していれば資産活用できる
3つ目のメリットは、もし空き家を保有しているなら、資産活用として収益を上げられる可能性がある点です。不動産は保有しているだけで、固定資産税や都市計画税などが発生するため、空き家でもランニングコストがかかります。
しかし、空き家を民泊物件として活用できれば、ランニングコスト以上の収益を上げられる可能性があります。
1-4．用途変更も簡単
4つ目のメリットは、民泊投資は宿泊者と賃貸借契約を結ぶわけではないため、用途変更が比較的に容易な点です。
賃借人と賃貸借契約を結ぶと、オーナーの都合だけで賃借人を退去させることはできません。そのため、オーナーがその部屋を別の用途で利用したいと思っても、賃借人に退去の意志がなければ、他の用途への変更は非常に難しくなります。
一方、民泊投資の場合は宿泊者がいなければ自由に用途変更できるため、自宅に転用したりリノベーションして売却したりと、オーナーの自由度が増すことになります。
2．副業で民泊投資を始めるデメリット
副業で民泊投資を始めるデメリットは以下の点です。
- 収入が変動しやすい
- 民泊新法による運営の場合、180日の制限がある
- 運営の手間がかかる
- 近隣住民とのトラブルリスクが上がる
それぞれ詳しく解説します。
2-1．収入が変動しやすい
1つ目のデメリットは、稼働率は時期によって異なるため収入が変動しやすい点です。民泊物件は宿泊予約が入らなければ収入が得られず、観光客数や周辺施設、繁忙・閑散時期の影響を大きく受けることになります。
一方、賃貸物件の場合、空室リスクはあるものの賃貸借契約を結べば一定期間は定額の家賃収入が発生します。収入が稼働率次第で大きく変わる点は民泊のデメリットと言えます。
2-2．民泊新法による運営の場合、180日の制限がある
2つ目のデメリットは、民泊新法によって180日間の営業制限がある点です。特区民泊や旅館業法による営業を除き、1年の半分程度しか宿泊施設として利用できないため、仮に満室稼働しても1年の半分は空室になります。残りの半分を稼働させたい場合、ウィークリーやマンスリーの賃貸物件などで運用する必要があります。
宿泊施設としては半分しか稼働できないことを前提として宿泊料を設定する必要がありますので、周辺の民泊物件の宿泊料金を調査し、稼働率を加味して収益をシミュレーションすることが重要です。
2-3．運営の手間がかかる
3つ目のデメリットは、宿泊者が退出する度にクリーニングやアメニティグッズの交換が必要になるため、運営の手間がかかる点です。また外国人が多いエリアであれば、英語の案内文の用意や、英語での問い合わせ対応などが必要になります。
これらは業者に委託できますが支出が大きくなるため、委託費用もしっかりとシミュレーションしておきましょう。
2-4．近隣住民とのトラブルリスクがある
4つ目のデメリットは、ルールが分かっていない宿泊者と近隣住民とのトラブルリスクがある点です。
たとえば宿泊者がマンションの禁止事項を把握しておらず、バルコニーで喫煙したり、エントランスのテーブルでお酒を飲んでいたりすれば、近隣住民とトラブルになる可能性があります。
トラブルになれば近隣住民からのクレーム対応などが必要になるため、この点も民泊投資のデメリットと言えるでしょう。
3．民泊投資のリスクと注意点
最後に民泊投資のリスクと注意点である以下を解説します。
- コロナの影響による将来性
- 自治体による規制
それぞれ詳しく解説します。
3-1．コロナの影響による将来性
1つ目の注意点は、コロナによって宿泊客が減少することで、収益の悪化リスクがある点です。民泊の主なターゲットは観光客や出張するビジネスパーソンであり、このような人達はコロナによって激減しています。
観光庁「宿泊旅行統計調査（令和2年9月・第2次速報、令和2年10月・第1次速報）」によると、2020年9月の宿泊者数は前年同月比-46.6％で、その中でも外国人の宿泊者数は-97.8％という結果となり、特に海外旅行者をメインにした民泊物件は綿密な収支シミュレーションが必要な状況と言えます。
民泊運営を検討するのであればコロナの影響がどの程度の期間続くのか、問題が解消されたあと以前のような需要が回復するのか、慎重に判断したいポイントと言えます。
3-2．自治体による規制
2つ目の注意点は、自治体ごとに規制がある点です。たとえば「(仮称)横浜市住宅宿泊事業に関する条例」の骨子を見ると、「低層住居専用地域(※)においては、月曜日から木曜日まで(祝日等を除く)は住宅宿泊事業を行うことはできません。」という制限の記載があります。
つまり上述した180日間の営業制限に加え、月曜～木曜は民泊施設として利用できない規制が敷かれています。このような制限は自治体ごとで異なるため、まずは民泊物件が該当するエリアの自治体で制限がないか確認しましょう。
また、今制限がなくても今後自治体が制限を追加する可能性がある点にも注意が必要です。
まとめ
副業で民泊投資を始めると、収益が大きくなる可能性があったり、用途変更が簡単だったりというメリットがあります。
一方で、収入が変動しやすぃ、法律による規制などのデメリットには注意が必要です。特に今後の観光業界の動向や、エリアの規制などは注視しておいた方がよいでしょう。
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