トランクルームの売却を検討しているものの、「売却がスムーズに進むのか不安」「高く売るためにはどうすればいいだろう？」など、お悩みの方も多いのではないでしょうか。
トランクルームが設置された収益不動産は、購入検討者の多い住宅と異なり買い手を見つけるまでに時間がかかるケースがあります。また、トランクルームの収益性が低いと収益不動産としての価値が下がり、相場より安い価格で売却してしまう可能性もあります。
そこでこの記事では、トランクルームを高く売却する方法や手順、注意点について解説します。トランクルームの売却を検討している方はご参考下さい。
1．トランクルーム売却の3つの手段
トランクルーム経営では、所有している土地にトランクルームを設置して貸し出すことで賃料収入を得ます。賃貸住宅経営よりも初期投資を抑えられるため、初期投資を抑えながら土地活用を行いたい人に向いている土地活用と言えます。
また、トランクルーム経営を行っている被相続人が亡くなって相続した人の中には、経営を継続する意思がなく、現金化のために売却を検討している人もいると思います。
しかし、トランクルームが設置された不動産は使用用途が限られているため、住宅や更地と比較して買い手が見つかりにくいケースがあります。
トランクルームを高く売却する方法として、以下の3つの方法が挙げられます。
- 収益不動産として売却する
- 更地に戻してから売却する
- 経営権のみを売却する
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
1-1．収益不動産として売却する
トランクルームを残したまま売却する場合、トランクルームを貸し出すことで賃料収入が得られる収益不動産として売却することになります。
収益不動産として売却する大きなメリットの一つは、購入者が実際に利用する実需目的の居住者ではなく、投資目的で購入する投資家になることです。投資家がターゲットになることで近隣の方だけでなく、遠方に住んでいる人も買主候補になり、高値売却できる可能性があります。
しかし、土地値に対してトランクルームの収益性が低い場合、投資資金が回収できないことから買い手が見つかりにくいというデメリットには注意が必要です。売却希望価格と年間の収益から利回りを算出し、周辺の利回り相場と比較してみましょう。
1-2．更地に戻してから売却する
設置されているトランクルームを撤去し、更地に戻してから売却することで、事業用として購入する人だけでなく居住用として購入する人の需要も獲得できます。
このように更地に戻してから売却した場合は買い手が自由に使用用途を決められるため、収益不動産に限定して売却するよりも早く売却できる可能性があります。
しかし、更地に戻す際はトランクルームの撤去または土地の整形には別途費用がかかります。売却価格へプラスされる金額がこれらの経費よりも少ない場合は余計な経費を支払っていることになるため、撤去・整形費が回収できるか事前の調査が重要です。
1-3．経営権のみを売却する
トランクルームを売却する際は、トランクルームと不動産をセットで売却するのではなくトランクルームの経営権と不動産に分けて売却することも可能です。
経営権のみの売却では、買い手は初期投資を抑えられる、土地の所有権は地主のままなので固定資産税を支払わずに済みます。そのため、購入のハードルが下がる、リスクを少しでも抑えられるため、買い手が見つかりやすいと言えます。
また、所有権は自分のままなので、地価が高騰するまで待つことによってより高く不動産を売却することが可能です。
しかし、経営権のみを売却する場合は土地の固定資産税を支払い続けなくてはならず、借地契約の期間は不動産を自由に使用できなくなります。権利関係が複雑になることから、事業譲渡に詳しい専門家に相談した方が良いでしょう。
2．トランクルームを売却する手順
トランクルームが設置されている不動産の売却は、一般的な不動産の売却と異なる部分が多いため、スムーズに売却を進めるには売却の手順を事前に把握しておくことが重要です。
トランクルームを売却する際の手順は以下の通りです。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 不動産査定の結果を比較し、売却手段を考える
- 不動産売買契約を締結する
それぞれの手順について詳しく見ていきましょう。
2-1．不動産会社に査定を依頼する
事前の調査をせずに売却方法を選んだ場合、失敗のリスクが高まります。まずは不動産会社に査定を依頼し、現状のまま売却した場合の価格を調査することが大切です。
また、不動産会社によって得意な不動産のタイプやエリア、メインとなる顧客の層が大きく異なります。不動産一括査定サイトを活用するなど、1社だけでなく複数の不動産会社の査定を受け、査定結果をそれぞれ比較してみましょう。
下記、主な不動産一括査定サイトの一覧です。下記の不動産一括査定サイトは悪徳業者の排除を積極的に行い、トランクルームのような収益不動産や更地など、様々な不動産のタイプに対応したサービスになっています。
主な不動産一括査定サイト
| サイト名 | 運営会社 | 特徴 |
|---|---|---|
| リガイド（RE-Guide） | 株式会社ウェイブダッシュ | 2006年にサービスを開始。2020年で15年目を迎える。独自の審査で厳選した700社の優良不動産会社が掲載。収益物件情報を掲載する姉妹サイトを持ち、他サイトと比較して投資用不動産の売却に強みを持つ。 |
| HOME4U | 株式会社NTTデータ スマートソーシング | 全国1300社の不動産会社を厳選。HOME4Uでは査定依頼をする際に、大手企業と地域密着型企業の両方への依頼を推進。 |
| イエウール | 株式会社Speee | 全国1,600社が参加。「地方・地域密着」企業を多数掲載し、地域情報を交えたより詳細な情報から査定を追求。 |
2-2．不動産査定の結果を比較し、売却手段を考える
不動産一括査定の査定価格でおおよその相場感が把握できたら、どの方法で売却するのか決めましょう。
トランクルームを売却する際の主な選択肢は、残したまま収益不動産として売却する、トランクルームを撤去して更地として売却する、経営権のみを売却するの3つです。
前述したように、上記3つの売却方法はいずれもメリットとデメリットを伴います。売却方法を選んでから後悔することを未然に防ぐためにも、それぞれの売却方法のメリットとデメリットをよく理解してから売却方法を選びましょう。
また、査定依頼をした不動産会社に事情を説明し、どのような売却手段が適しているのか、希望価格で売却をするためにはどうすれば良いのか、積極的に相談してみることも検討してみましょう。
不動産は収益性やエリア全体の傾向、立地、利用できる金融機関などがそれぞれ異なり、個別性の高い資産です。こちらも複数の不動産会社に相談をしながら、売却手段を検討していくと良いでしょう。
2-3．不動産売買契約を締結する
専門家に相談して買い手が見つかった場合、売買契約の締結に移行します。売買契約では、買い手から売り手に手付金の支払いや、引き渡し時期についての話し合いなどが行われます。
売り手が注意しなければならないのは契約不適合責任です。契約不適合責任では、何らかの欠陥が不動産に潜んでいた場合には、補修、代金の減額、損害賠償、契約解除のいずれかの責任を負います。
トラブルを未然に防ぐためにも不動産もしくはトランクルームに何らかの欠陥が潜んでいないかを事前に確認しておきましょう。
まとめ
トランクルームを少しでも高く売却したいのであれば、どのような方法があるか、メリットとデメリットは何なのかを事前に把握した上で売却に臨むことが重要です。
また、トランクルームをそのまま収益不動産として売却するのであれば、空室を減らして収益性を高めておくことも高値売却のために重要なポイントとなります。
この記事には、トランクルームを高く売却するための方法と手順、注意点をまとめています。トランクルームの売却を検討する際のご参考になれば幸いです。
※この記事は金融・投資メディア「HEDGE GUIDE」より転載された記事です。
【元記事】https://hedge.guide/feature/trunk-room-sale-procedure.html
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