2020.08.16コラム

借地権付き建物の売却はできる？売却の手順と注意点を解説

日本の不動産の中には「借地権付きの物件」が多くあり「家を売りたいけれど借地権が設定されていて、本当に売れるだろうか？」と不安に思う人も少なくないのではないでしょうか。

借地権付きの物件は一般的な物件と比較すると売却の手順が複雑で難易度も高くなります。しかし、借地権付き建物であっても売却のポイントを押さえておけば、失敗のリスクを減らすことができます。

この記事では、借地権がどのような権利なのか、借地権付き建物の売却に向けた注意点などについて解説します。

目次

  1. 借地権とはどのような権利？
    1. 旧法（借地法）
    2. 新法（借地借家法）
  2. 借地権付き物件を売却する手順
    1. 地主に借地権売却の許可を得る
    2. 借地権売却の実績を持つ不動産業者を選ぶ
  3. 地主から物件売却の許可を得られない場合
    1. 借地権によるトラブルを避けるための注意点
  4. まとめ

1．借地権とはどのような権利？

借地権とは、土地の上に建物を建てるために土地を借りる権利のことです。なお、土地を借りるにあたって、借主は「地代」を貸主に支払う必要があります。

また、借地権が設定されている土地のことを底地と呼びます。底地には底地権という権利があり、この権利に基づいて、地主は土地の借主から地代を受け取ることができます。

なお、借地権は土地の上に建物を建てることが前提の権利です。したがって、建物が建っていない駐車場などには、借地権は発生しません。また、借地権に関する法律は1992年8月を境に変更されています。

法改正前後で借地権の内容がどのように変わったのかについて解説します。

1-1．旧法（借地法）

1992年8月以前から土地を借りている場合には、以下のような対応ができます。

  • 契約上、契約期限を定めるが、契約の更新をすることもできる
  • 契約の更新を繰り返して土地を借りることが可能

なお、土地の上に建設された建物の構造によって、権利の存続期間が違うので注意が必要です。

借地法（旧法）、構造による存続期間の違い

構造 初回契約時 更新後
木造 20年〜30年 20年
RC造・SRC造 30年〜60年 30年

1-2．新法（借地借家法）

1992年8月以降に土地を借りた場合は、借地法ではなく「借地借家法」が適用されます。借地借家法では、建物の構造ではなく建物の用途などによって権利の種類が分かれています。

権利の種類 概要
普通借地権 最初の契約締結時は存続期間が30年
初回の契約更新時は存続期間が20年
2回目以降の契約更新時は存続期間が10年となる
定期借地権 土地の上に建設する建物の用途が住宅に限定される
存続期間は最低50年
契約期間が満了したら、借主は土地を更地にして貸主へ返還する必要がある
事業用定期借地権 土地の上に建設する建物の用途が店舗などの場合は事業用定期借地権が適用される
存続期間は10年〜49年（2008年の改正以降適用）
契約期間が満了したら、借主は土地を更地にして貸主へ返還する必要がある
建物譲渡特約付借地権 契約期間が満了したら、土地の所有者は建物を買い取る特約となっている
契約期間は30年以上
一時使用を目的とした借地権 一時的に工事の現場事務所やプレハブなどを建設する場合に適用される

*「借地借家法」を参照（2020年2月時点）

借地権付きの物件について売却を検討するときは、まず適用される権利がどれに当たるのかを確認するようにしましょう。

2．借地権付き物件を売却する手順

権利が法律で設定されている関係上、借地権付きの建物を売却する場合には、しっかりと手順を踏んで進める必要があります。また、物件の売却にあたっては地主との交渉が必要になるため、不動産業者によっては売却に対応できない、実績がないケースがあるので注意しましょう。

2-1．地主に借地権売却の許可を得る

借地権付きの物件を売却するにあたっては、まずは地主に物件の売却を考えている旨を伝えましょう。借地人と地主とは借地契約を締結しているため、借地権付きの物件を売却すると、契約内容の変更が発生するからです。

地主は前述した底地権に基づいて、以下の場合にお金を受け取ることができます。

  • 借地契約の更新
  • 借地契約の譲渡
  • 建物の増改築
  • 借地契約の内容変更

借地権付きの物件を売却することは「借地契約の譲渡」にあたるため、借地人は地主にお金を支払う必要があります。

地主によっては、建物の所有者が変わるのであれば契約を解約したい、土地を売却したいという意向を持っている場合もあるので、建物を売却する前に地主の許可を得るようにしましょう。

2-2．借地権売却の実績を持つ不動産業者を選ぶ

借地権付きの物件を売却するのであれば、同様の実績を持っている不動産業者に仲介などを依頼しましょう。

地主が建物の売却を許可せず、交渉が必要になる場合もあるため、交渉や権利関係の調整などの実績がない不動産会社だと売却が難航する可能性があります。

借地権付き物件の取引実績がある会社を探すには、複数社から査定結果を受け取ることが出来る不動産一括査定サービスが役立ちます。売却を依頼する不動産会社の選定は、借地権付き物件の取扱実績や詳しい査定理由を確認し、慎重に検討しましょう。

主な不動産一括査定サービス

サイト名 運営会社 特徴
リガイド（RE-Guide） 株式会社ウェイブダッシュ 2006年にサービスを開始。2020年で15年目を迎える。独自の審査で厳選した700社の優良不動産会社が掲載。収益物件情報を掲載する姉妹サイトを持ち、他サイトと比較して投資用不動産の売却に強みを持つ。
HOME4U 株式会社NTTデータ スマートソーシング 全国1300社の不動産会社を厳選。HOME4Uでは査定依頼をする際に、大手企業と地域密着型企業の両方への依頼を推進。
イエウール 株式会社Speee 全国1,600社が参加。「地方・地域密着」企業を多数掲載し、地域情報を交えたより詳細な情報から査定を追求。

不動産一括査定サービスとは、前述した通り不動産情報を登録すると複数の不動産会社から同時に査定結果を受け取れるサービスのことです。借地権付き物件も登録することが出来るため、査定結果を受け取った際には過去の実績や査定結果について詳しく話を聞いてみましょう。

借地権付き物件が対応できない不動産会社も多く、1社ずつ問い合わせていると大幅に時間がかかってしまうこともあります。近くの不動産会社や管理会社の対応に不安がある場合には、不動産一括査定サービスの利用を検討してみましょう。

3．地主から物件売却の許可を得られない場合

法律上は借地人が借地権を売却する権利が認められていますが、地主からの許可を得られないケースもあります。売却にあたっては地主からの許可を要するため、不動産業者に交渉代行をお願いするなどの対策が必要になります。

売却時に地主の許可がなかなか得られない等のトラブルが起きた場合、余計な費用や時間がかかってしまうデメリットがあります。売却時だけでなく、普段から地主とコミュニケーションを図り、売却時にトラブルとならない対策をしておく必要があるでしょう。

3-1．借地権によるトラブルを避けるための注意点

これらのトラブルを避けるためには、主として以下の2点に気をつけておきましょう。

  • 日頃から地主と良好な関係を築けるように気をつける
  • 地代や契約などについて不明点がある場合は必ず専門家に相談する

日頃から地代の滞納を繰り返したりしていると地主の印象が悪くなってしまい、トラブルを誘発しやすくなる可能性があります。いざという時のトラブルを避けるためにも、支払い期限をしっかり守るなど、誠実な対応を心がけるようにしましょう。

また、双方の権利などは法律で定められているため、地代や契約などについて不明点があれば弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。

まとめ

借地権付きの物件を売却するにあたり、注意すべきポイントは以下の通りです。

  • 日頃から地主と良好な関係を築けるように留意しておく
  • 借地契約の内容をしっかり把握しておく
  • 地主との交渉や権利関係の調整などについては不動産業者や弁護士などに相談する

借地権付きの物件の売却は、通常の物件を売却するよりも複雑化しやすく、トラブルにつながりやすい特徴があります。トラブルに発展しそうな場合や、個別の対応については専門家の手を借りるようにしましょう。

地主に対して日頃から誠実な対応を心がけることも重要なポイントです。物件の査定にあたっては借地契約の内容をしっかり把握し、トラブルのないスムーズな売却を目指しましょう。

※この記事は金融・投資メディア「HEDGE GUIDE」より転載された記事です。
【元記事】https://hedge.guide/feature/leasehold-property-sale-procedure.html

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