2021.03.13コラム

駅前の土地を有効活用するには？土地活用5つのメリット・デメリットを解説

駅前の土地を所有している場合、ただ持っているだけでも固定資産税や都市計画税などの支出が生じるため、何らかの土地活用を検討している人も多いのではないでしょうか？

しかし、土地活用の選択肢を誤った場合、想定通りの収入が得られずに投資金が回収できない元本割れとなる可能性もあります。どのような活用方法が適しているのか、それぞれの活用方法にどのようなメリットとデメリットがあるのか、慎重に比較して検証することが重要です。

この記事では、駅前の土地を有効活用する5つの方法、ぞれぞれのメリット・デメリットを解説します。

目次

  1. 駅前の土地の5つの活用方法
    1. 駐車場経営
    2. アパート経営
    3. テナント（オフィス）ビルの建設
    4. トランクルーム経営
    5. ホテル・民泊経営
  2. まとめ

1．駅前の土地の5つの活用方法

駅前の土地は人通りが多く利便性が高いことから、住宅地よりも土地活用を行った場合の選択肢が多い立地であると言えます。しかし、いくら選択肢が多いと言っても、土地活用であれば何でも成功するというわけではありません。

駅前の土地の有効活用を成功へと導くためには、どのような活用方法があって、どのようなメリットとデメリットを伴うのかをよく理解した上で活用を始めることが重要です。

駅前の土地の活用方法として、以下の6つが挙げられます。

  • 駐車場経営
  • アパート経営
  • テナント（オフィス）ビルの建設
  • トランクルーム経営
  • ホテル・民泊経営

それぞれの活用方法のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

1-1．駐車場経営

駐車場経営は月極駐車場とコインパーキングの大きく2つに分類されます。

月極駐車場は整地と区画整理が完了すればすぐ経営を開始できるため、建物を建て替えるような大がかりな活用法と比較して初期投資を抑えることが可能です。また、利用者と一定期間の契約を結ぶため、収益が読みやすいのが特徴です。

一方コインパーキングの場合、地面を整地してアスファルトに変更する、専用の機械を導入するのに月極駐車場よりも多くの費用がかかります。また、利用者の増減によって駐車場収入が変動するので収入が不安定になるので注意が必要です。

しかし、コインパーキングは稼働率を上げることで月極駐車場より多くの収入が期待できます。需要が期待できる駅前の土地では、月極駐車場よりコインパーキングの方が適しているケースも多くなります。

1-2．アパート経営

アパート経営は土地を担保に金融機関の融資を受けられ、入居者がいる限り家賃収入が得られるメリットがあり、老後の私的年金としてアパート経営を始める方も少なくありません。

また、更地の状態から宅地に転用されることで固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されたり、減価償却による税制上のメリットがある点もアパート経営の大きなメリットです。

一方、建物を建設するのに数千万円以上の資金が必要になる、空室リスクを伴う、管理費や修繕費などのランニングコストがかかるなどのデメリットが挙げられます。

駅前は住宅街と比べて需要が期待できる立地と言えますが、必ず成功する保証はありません。投資資金が回収できない元本割れを未然に防ぐためにも、不動産会社に相談しながらアパート経営を始めるか慎重に検討しましょう。

1-3．テナント（オフィス）ビルの建設

テナント（オフィス）ビルはアパートよりも賃料を高く設定できるため、より多くの収入が得られます。契約期間が長くなることも多く、単身者向けのアパートのように頻繁な入退去が生じにくいことも大きなメリットです。

一方、アパート経営と同様に、多額の初期投資が必要になります。アパート経営とは異なり利用者の流動性が低いことから、一度契約を解除するとなかなか次の利用者が決まらない可能性が高いという点にも注意が必要です。

1棟貸しの場合は次の利用者が決まるまで収入が0になるため、大幅にキャッシュフローが悪化するリスクもあります。収益性の高さが魅力のテナント（オフィス）ビルの建設ですが、大きなリターンに反して高いリスクを伴う傾向がある点に注意しましょう。

1-4．トランクルーム経営

マンションは戸建住宅と比べて収納スペースに限りがあります。マンションが多く建ち並んでいる駅前ではトランクルームの需要が期待できるケースがあります。

トランクルームも初期費用が少ないというメリットがある一方、同業他社の参入によって収入の確保が困難になる可能性があるという点に注意が必要です。

賃貸需要とは異なり、需要の把握が容易ではないことから、不動産会社やトランクルームを手掛ける企業に相談しながら検討しましょう。

1-5．ホテル・民泊経営

ホテル・民泊経営では土地を貸す、もしくは自身で経営する方法の大きく2つに分かれます。土地を貸す場合、自身でホテルを経営する際のリスクを抑えながら地代収入を得ることが可能です。

一方、自身でホテル・民泊経営を始める場合は、経費を除いて残った売上は全て収入となるため、大きな利益が期待できます。しかし、集客に失敗した場合、収入が減少していても光熱費、固定資産税などの経費の支払いが続くため、キャッシュフローが大幅に悪化します。

2020年12月時点、新型コロナウイルスの影響で全国の観光客数が減少し、観光事業全体の収益も激減している状況にあります。大きなリターンを得られる可能性がある反面、収益の幅が大きくリスクのある活用手段である点に注意しましょう。

土地活用方法を比較できる「HOME4U」

複数の活用方法を比較する際は、「HOME4U」の利用を検討してみましょう。HOME4Uではマンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設など土地の活用方法を選択することで、最大7社からの収益最大化プランを比較することが可能です。

また、土地の利用規制についてもHOME4Uを通して無料で診断できるため、土地調査の手間を省くことが出来ます。「どのような活用手段があるのか知りたい」「複数の活用手段を比較したい」という場合には、利用してみましょう。

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まとめ

駅前の土地は人通りが多く様々な需要が期待できるため、どのような土地活用が適しているか悩んでいる方も少なくないでしょう。

しかし、土地活用の選択肢を誤った場合、想定通りの収入が得られずに投資金が回収できない元本割れとなる可能性もあります。どのような土地活用方法が適しているのか、リターンとリスクのバランスをとりながら、慎重に検討することが大切です。

この記事には、駅前の土地活用に向いている方法を5つまとめています。どの活用方法もメリットとデメリットを伴うため、それらをよく理解した上で活用方法を選びましょう。

※この記事は金融・投資メディア「HEDGE GUIDE」より転載された記事です。
【元記事】https://hedge.guide/feature/station-land-utilization-merit-demerit.html

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Livhub 編集部

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