全国的な人口減少を背景に社会問題にもなっている空き家ですが、空き家投資に活用できれば、投資家としては資産運用と社会貢献の両立ができ、メリットの大きい投資手法と言えます。
しかし、空き家投資は取り組みやすい一面がある一方で、デメリットや注意しなければならない点があります。
そこで、本記事では、空き家投資のメリット・デメリットを整理した上で、初心者が空き家投資を始める際の手順や注意点を紹介します。
1．空き家投資にはどのような種類があるか
空き家投資の手法には次のような種類があり、手法によっては初心者には取り組むのが難しいものもあります。本記事では、空き家の賃貸経営に焦点を当てて、その手順やメリット・デメリットなどを紹介していきます。
今回、下記3つの空き家投資の種類を取り上げています。
- 空き家の賃貸経営
- 空き家のリフォーム再販
- 空き家を利用した事業経営
それぞれ詳しく見て行きましょう。
空き家の賃貸経営
空き家の賃貸経営は、購入した空き家にリフォームを施して居住用の賃貸戸建てとして貸し出すという手法です。稀に、建物の状態が良ければリフォームをせずにそのまま賃貸用に出せることもあります。投資としての収入は、賃貸収入になります。
初心者にも比較的取り組みやすい、最もスタンダードな空き家投資の手法です。
空き家のリフォーム再販
空き家のリフォーム再販とは、購入した空き家にリフォームを施して価値を高め、居住用の戸建として売却するという手法です。投資としての収入は、売却益収入になります。
利便性の高い立地の物件を探し、購入者のニーズに合致した間取りや内装を施す必要があり、初心者にはやや難易度の高い投資方法と言えます。
空き家を利用した事業経営
空き家を民泊やシェアハウス、コインランドリーの運営などの事業目的で購入し、事業用にリフォームし、その空き家を利用した事業の経営者となって運用するという投資手法です。事業から生じる収益が投資としての収入になります。
事業に適合するような立地や物件を選別する必要があり、リフォームを含めた初期投資も高額になる傾向があります。事業経営のノウハウなども必要になるため、初心者には難易度は高いといえます。
2．空き家投資のメリット
空き家投資には、他の不動産投資と比較して、次のようなメリットがあります。
- 初期費用が少ない
- 空き家物件は表面利回りが高い
- 節税効果が期待できることもある
それぞれの内容について詳しく説明していきます。
2-1．空き家購入にかかる初期費用が少ない
一般的な不動産投資というとアパートや区分マンションでは数千万円以上、ワンルームマンションでも1000万円台の初期費用がかかります。ローンを組むにしても、レバレッジをかけた分のリスクがあることには変わりはありません。
これに対して、空き家投資の場合は、数百万円の比較的に安価な金額から不動産投資を始めることができます。現金による投資がメインとなる手法であるため、レバレッジによるリスクもありません。
2-2．空き家物件は表面利回りが高い
マンション投資などの不動産投資と比較すると、空き家投資は表面利回りが高いというメリットがあります。区分マンション投資やアパート経営などでは、表面利回りは3％～7%程度の水準となります。
これに対して空き家投資の場合は、表面利回り10％以上の物件も少なくありません。たとえば、300万円の空き家を購入し、リフォームに200万円かけて月々6万円で貸し出したとすると、利回りは、6×12÷(300+200)＝約14％となります。
このように、空き家投資では想定家賃に対する物件価格が安くなるため、高い利回りが期待できるといえます。
また、空き家投資では空き家を丸ごと貸し出すため、入居者層はファミリーであることが多く、ワンルームマンションなどの単身者用の賃貸物件と比較して、入居期間が長期間にわたる傾向がある点もメリットと言えるでしょう。
2-3．空き家のリフォーム費用は減価償却できる
2020年8月時点の所得税の経費計算では、中古建物のリフォーム費用は法定耐用年数の約5分の1程度で減価償却できることになっています。（国税庁「中古資産の耐用年数」を参照）
リフォーム費用の割合が大きい空き家投資において、家賃収入は入っていてキャッシュフローは黒字であるのに、不動産所得が赤字になるケースも少なくありません。このような場合、メインの給与収入と不動産所得を損益通算することによって所得税を少なくできる可能性があります。
3．空き家投資のデメリット
空き家投資にはデメリットもあります。一般的には次のようなデメリットが挙げられます。
- リフォーム、修繕に費用がかかる
- 土地価値が低い
- 空室リスクが高い
それぞれの内容について詳しく説明していきます。
3-1．リフォーム、修繕に費用がかかる
初期費用は少ないものの、リフォーム費用が多額になるのは、最大のデメリットといえます。購入前のシミュレーションした箇所以外に、雨漏りや排水管劣化などが見つかり、想定外に初期費用がかさむこともあります。
維持管理の際にも、同様のトラブルが起きれば、多額の修繕費用がかかることもあります。
3-2．土地の担保価値・評価が低い
数百万円で購入できるような空き家は、その他の用途に使えない都市計画の制限を受け、土地価値が低い可能性があります。土地価値が低いということは金融機関からの担保評価も低く、簡単に売却できない可能性があります。
一棟物の不動産投資では、入居者が付かなくなったとしても、最低限土地値で売却できることで、リスクを抑えています。しかし、土地価値が低く売却できなければ、初期費用を回収できない可能性もあり、その分リスクが高くなると言えます。
3-3．空室リスクが高い
不動産投資では空室リスクが付き物ですが、空き家投資では一軒を一世帯に貸し出すことがほとんどであるため、単身者用の物件と比較して賃貸需要の流動性が低く、空室リスクの高い投資方法となります。
空き家投資で空室リスクを分散させるには、物件を複数運営するという方法を採ることになります。しかし、物件を複数所有するには、その分の初期費用や維持管理費用などのコストや、投資へ向き合う作業の手間が増えるデメリットがあります。
4．空き家投資を始める手順は？
ここでは、空き家の賃貸経営を始める手順をご紹介します。空き家の賃貸経営は、次のような順序で行います。
- 物件探しとシミュレーション
- リフォーム
- 入居者募集
- 維持管理と退去対応
上記4つの手順に沿って詳しく解説していきます。
4-1．物件探しとシミュレーション
空き家投資では、価格帯が数百万円の戸建を購入しておこないます。物件探しは、スーモ、ホームズ、アットホームなどのポータルサイトや、地方自治体の空き家バンクで中古戸建てを検索して探してみましょう。
物件探しは、賃貸経営上の収支シミュレーションに基づいておこなうことが重要です。収支シミュレーションをする際は、購入を検討している物件がいくらぐらいの家賃で、どれぐらいの期間貸すことができるかを見積もります。
物件の立地する地域の賃貸需要、家賃相場を調べ、物件の状態も考慮して総合的に判断します。購入価格には初期のリフォーム費用も見積もって上乗せしておきましょう。
4-2．空き家を賃貸用にリフォーム
空き家を購入したら、賃貸用にリフォームを施します。リフォームは一括して工務店などに任せてしまうのも良いですが、初期費用を抑えたい場合は水回りの交換や床のたわみ修理などの必要な箇所だけ行い、できる限り安価に済ませるように工夫してみましょう。
内装で汚れが目立つような箇所は、壁紙の交換や塗装などの施工も最低限おこなって、入居者が住みたいと思える清潔感のある状態にします。
水回りは水回りの施工業者、塗装は塗装業者、壁紙は壁紙業者、といったように、専門業者に分割発注することで余計な手数料の支払いを省くことができます。業界の適正相場を知るためにも、出来るだけ相見積もりを取るようにしましょう。
4-3．入居者募集を不動産業者に依頼
リフォームが完了したら、入居者を募集します。物件の近隣にある賃貸物件を扱う不動産業者に募集をお願いしましょう。
地元業者は「周辺の家賃相場やどのような入居者層に賃貸ニーズがあるのか」についての情報に詳しく、地元業者に賃貸仲介を依頼することで入居者募集をスムーズに行える可能性が高まります。
また、物件探しの時点で、情報収集のために近隣の賃貸業者にアプローチをするのも有効です。SNSを利用して大家自身が入居者募集をすることも検討できるでしょう。
4-4．維持管理と退去対応
空き家投資の場合、物件が地方で不動産業者が管理対応をしていなかったり、管理料を支払うと投資として見合わなかったりすることがあります。そのため、大家が自主管理することも多いといえます。
自主管理の場合、入居者から居住に必要な修繕についての依頼があったら対応する必要があります。家賃の入金管理、滞納の督促も大家自身がおこなうことになります。
その他、退去時には原状回復費用のうち、入居者負担分と大家負担分との調整をおこない、入居者から預かった敷金を精算します。
5．空き家投資の注意点
空き家投資で最も注意すべき点は、空き家になっている原因を見極めることです。相続や資金不足など、空き家になっている原因が空き家の所有者の事情にある場合は、投資家として賃貸経営をする意思を持って、きちんとした手順で計画的に運用すれば十分に投資として成り立たせることができるでしょう。
しかし、空き家になっている原因が、空き家の立地や建物の状態などにある場合、そのような問題を解決できるのか、解決できたとしても投資として割に合うのか、を慎重に判断する必要があります。
賃貸需要のない立地の物件では賃貸経営は成立せず、あまりにも建物の状態が悪い物件ではリフォームコストに見合う家賃収入が得られない可能性があります。
このように、空き家投資では、空き家になっている原因と、その問題解決のためにかかるコストを、投資目線で冷静に見極めることが重要といえます。
まとめ
今回は初心者が空き家投資を始める際の手順や注意点を紹介しました。全国的に増える空き家を投資に活用できれば、投資家としては資産運用と社会貢献の両立ができる、メリットの大きい投資手法と言えます。
しかし、空き家投資は初期費用が安く表面利回りが高いメリットがあるものの、リフォーム費用が高額となる可能性がある点や、投資対象の空き家を見極める必要があるなどのデメリット・注意点があります。
これから空き家投資を検討される方は、自身の投資目的と合致しているか慎重に検討し、この記事を参考に再考してみて下さい。
※この記事は金融・投資メディア「HEDGE GUIDE」より転載された記事です。
【元記事】https://hedge.guide/feature/unoccupied-house-investment-procedure-merit-disadvantage.html
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